Berliner Markt in Bewegung

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Dr. Dr. Rainer Zitelmann
Dr. Rainer Zitelmann

„Mieten in Berlin steigen kräftig an“ – so titelte kürzlich die „Berliner Zeitung“ und schrieb, im Mietspiegel 2011, der im Frühsommer dieses Jahres erscheinen soll, werde die durchschnittliche Kaltmiete erstmals die Grenze von fünf Euro je Quadratmeter übersteigen. Dies gehe aus ersten Ergebnissen zum neuen Mietspiegel hervor, für den das Hamburger Institut Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt (F + B) eine repräsentative Erhebung von 8000 Berliner Wohnungen durchgeführt habe.

Ein erstes Ergebnis dieser Studie: Die Mieten sind doppelt so stark gestiegen wie beim letzten Mietspiegel. Dabei spiegeln diese Zahlen die Dynamik am Berliner Wohnungsmarkt nur ansatzweise wider. Die Bestandsmieten steigen sehr viel langsamer als die Mieten bei neuen Verträgen. Wenn jedoch die Mieten bei neuen Verträgen steigen, so erhöhen sich damit dann auch die Vergleichsmieten, was wiederum eine stärkere Anhebung der Mieten im Bestand erlaubt.

In einigen Berliner Bezirken, wie etwa in Charlottenburg-Wilmersdorf, steigen die Mieten sogar noch stärker. Der jährlich um etwa 1000 Menschen wachsende Stadtteil müsse, so das Ergebnis einer Studie von BulwienGesa, perspektivisch mit einem dramatischen Wohnungsmangel rechnen. Das durchschnittliche Mietniveau in Charlottenburg-Wilmersdorf liegt mit 8,50 Euro je Quadratmeter im Erstbezug deutlich über dem Berliner Durchschnitt. Für Neubauwohnungen betragen die Mieten in Wilmersdorf im Durchschnitt 9,40 Euro je Quadratmeter, in Charlottenburg 8,60 Euro je Quadratmeter. In exklusiven Lagen des Bezirks werden schon heute Mieten von bis zu 16 Euro je Quadratmeter erreicht.

Berlin wird also langsam „normal“. Die durchschnittliche Miete liegt zwar auch bei einem Wert von fünf Euro immer noch deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (5,89 Euro je Quadratmeter), doch Berlin holt auf. Kein Wunder: Schließlich wird seit dem Ende der steuerlichen Förderung des Wohnungsbaus in der Hauptstadt kaum noch gebaut. Gleichzeitig steigen die Bevölkerungszahlen weiter. Es werden in Berlin einerseits etwas mehr Kinder geboren als Menschen sterben, so dass sich ein leichter Geburtenüberschuss ergibt. Gleichzeitig ziehen mehr Menschen in die Hauptstadt als aus Berlin weg – im vergangenen Jahr betrug der Überschuss der Zuzügler 7700 Personen. Bedenkt man, dass es zudem einen natürlichen Wohnungsschwund gibt und die Haushaltszahlen aufgrund der Tendenz zur „Single-Gesellschaft“ weiter ansteigen, dann ist es logisch, dass die Leerstände sinken und die Mieten steigen.

Zugleich wächst das Interesse der Investoren. Vermögende Privatanleger setzen auf Berliner Immobilien. In keinem anderen Wohnungsmarkt Deutschlands wurden laut dem jüngsten Zinshausmarktbericht so viele Zinshäuser umgesetzt wie in Berlin. Insgesamt, so der Bericht, seien 2009 in Deutschland Zinshäuser für rund 8,5 Milliarden Euro gehandelt worden, davon allein zwei Milliarden in Berlin. In Hamburg und München, den nach Berlin wichtigsten Zinshausmärkten, wurde zusammengenommen nicht einmal so viel umgesetzt wie in der Hauptstadt. Die steigende Nachfrage sowie die erwarteten weiteren Mietsteigerungen führen dazu, dass die Kaufpreise weiter steigen. Alles, was Jürgen Michael Schick und ich in diesem Newsletter vorhergesagt haben, ist also längst eingetroffen.

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