„Berliner Rendite“ – Die Benchmark am deutschen Immobilienmarkt

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Marcus Buder, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung, Berliner Sparkasse

Was treibt internationale Investoren noch immer so voller Begeisterung nach Berlin? Die nominalen Ankaufsrenditen können es nicht sein. Die liegen für Wohnimmobilien innerhalb des S-Bahn-Rings zum Teil bei unter drei Prozent, bei Gewerbeobjekten sieht es nicht wesentlich besser aus. Die Politik agiert nicht immer im Sinne von Immobilieninvestoren. Und Berlin hat eine jahrelange Aufholjagd mit überdurchschnittlichen Preissteigerungen hinter sich. Nicht wenige Marktteilnehmer erwarten nun langsam ein Ende dieses Zyklus, zumal sich eine zaghafte Zinswende andeutet. Doch Investoren suchen in Berlin etwas anderes. Etwas, das ich die „Berliner Rendite“ nenne.

Berlin ist in vielerlei Hinsicht etwas Besonderes. In anderen, kleinen wie großen, europäischen Ländern hat sich der Immobilienmarkt der Hauptstadt vom Rest des Landes entkoppelt. London und Paris funktionieren anders als Großbritannien und Frankreich. In seltenen Fällen gibt es neben der Hauptstadt noch eine zweite nennenswerte Metropole, wie Mailand oder Barcelona. Aber ein Fall wie Deutschland, wo Berlin als Hauptstadt und größte Metropole jahrelang anderen Märkten wie München, Frankfurt oder Hamburg hinterherhinkte, ist einzigartig. Oder sollte man besser sagen: war einzigartig?

Internationale Investoren sind es gewohnt, die Hauptstadt und Metropole eines Landes als abgekoppelten, eigenständigen Markt zu betrachten. Diese Sichtweise setzt sich auch in Deutschland langsam durch. Und dabei sehen die Investoren natürlich nur eine Stadt: Berlin. Gegenüber London oder Paris haben die Immobilienmärkte – Mieten wie Preise – aber noch erhebliches Aufholpotenzial. Berlin ist nicht mehr ganz billig, im internationalen Vergleich aber noch immer relativ preiswert. Berlin wächst – allein im vergangenen Jahr um über 40.000 Neuberliner. Die Wirtschaft brummt, die Gehälter liegen inzwischen über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Und es gibt noch immer reichlich Platz für Neuentwicklungen und Nachverdichtungen.

Investoren, die auf die „Berliner Rendite“ setzen, erwarten keine hohe Anfangsrendite. Sie setzen auf die Wachstumsstory dieser Stadt. Auf das Potenzial, das auch nach der bemerkenswerten Dynamik der vergangenen Jahre noch immer in ihr schlummert. Auf die immer stärker werdende Anziehungskraft, die Berlin auf die Menschen aus Deutschland und aller Herren Länder ausübt. Und auf Berlins wachsenden Status als deutscher Solitär, der sich immer mehr der Rolle von Paris oder London annähern wird – aber zu noch immer weit günstigeren Einstiegspreisen.

Berlin ist für den Immobilienmarkt praktisch das, was die Blue Chips der DAX-Schwergewichte für den Aktienmarkt sind. Die Berliner Rendite ist die Benchmark am deutschen Immobilienmarkt, wie die Bundesanleihe am Anleihemarkt. Sie verspricht Solidität und Verlässlichkeit – in Kombination mit viel Luft nach oben, aber praktisch keiner Absturzgefahr, da die Fallhöhe im Vergleich zu anderen Städten im In- und Ausland noch immer niedrig ist. Für diese Alleinstellungsmerkmale Berlins sind die Investoren offenbar gern bereit, auf ein paar Basispunkte bei der Ankaufsrendite zu verzichten.

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