Berlins komfortable Sonderrolle

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Marcus Buder, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung, Berliner Sparkasse

Der Berliner Büroimmobilienmarkt meistert die Pandemie erstaunlich gut. Obwohl viele Arbeitnehmer während der Pandemie nach wie vor im Homeoffice sitzen, blieben die Bürovermietungen weitgehend stabil. Der Leerstand stieg trotz zahlreicher Fertigstellungen nur marginal um einen halben Prozentpunkt auf 1,8 Prozent zum Jahresende 2020, wie bulwiengesa für den aktuellen Marktbericht der Berliner Sparkasse erhoben hat, die Spitzenmieten blieben demnach stabil bei 39 Euro pro Quadratmeter. Der Grund für die bemerkenswerte Stabilität des Berliner Büromarkts liegt zum einen an einer historisch bedingten Sondersituation, zum anderen aber auch an der Wirtschaftsstruktur der Stadt, die sich in dieser Krise als resilienter erweist als in früheren Krisen – und sich auch auf den Wohnimmobilienmarkt übertragen lässt.

Der Berliner Büromarkt nimmt verglichen mit den anderen Top-7-Bürostädten eine relativ komfortable Sonderrolle ein. Büros sind in der Hauptstadt nach wie vor Mangelware. In keiner anderen Top-7-Stadt gibt es weniger Bürofläche pro Einwohner. Städte wie Frankfurt am Main oder München etwa verfügen mit ihren vielen Einpendlern über mehr als das doppelte Flächenangebot pro Kopf. Große Einpendlerströme konnten sich in Berlin – historisch bedingt – erst Jahrzehnte später entwickeln, Reserven am Büroimmobilienmarkt gibt es folglich praktisch keine.

Doch die strukturelle Knappheit ist nur eine Erklärung. Die andere ist die besondere Wirtschaftsstruktur Berlins. So ist Berlin nach wie vor Deutschlands Start-up-Hub Nummer eins. Die New York Times nannte die Stadt nicht umsonst in Anlehnung an das US-amerikanische Tech-Zentrum einmal „Silicon Alley“. In der Pandemie ist diese Wirtschaft von Vorteil. Eigentlich ist die Branche konjunktursensibel, doch speziell in dieser Krise konnten viele Start-ups diese nicht nur gut überstehen, sondern sie sogar als Wachstumsbeschleuniger für sich nutzen. Viele Internet-Modehäuser und Online-Essenslieferdienste etwa gehen daraus gestärkt in die Zukunft. Und mit diesen Unternehmen wächst perspektivisch auch ihr Bedarf an Büroflächen.

Ebenfalls krisenfest und in der Hauptstadt en masse vertreten ist der öffentliche Dienst. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat für das Jahr 2018 ausgerechnet, dass Berlin deutlich mehr Landes- und Kommunalbeschäftigte pro Einwohner zählt als jedes andere Bundesland. Und dazu kommen noch einmal die vielen Bundesbeschäftigten. Insgesamt sind in Berlin 280.000 Menschen beim Staat beschäftigt, das ist fast jeder fünfte sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Und damit einher geht ein wahrer Tross an weiteren von den Regierungsgeschäften abhängigen Branchen wie Medien, Verbände, Berater, Kanzleien und vieles mehr. Die Regierungsfunktion ist ein Stabilitätsanker für Berlin, wo es an nationalen privatwirtschaftlichen Großkonzernen verglichen mit anderen Hauptstädten noch immer mangelt.

Was für die Büromärkte gilt, lässt sich auf die Wohnungsmärkte übertragen. Die hohe Beschäftigungssicherheit im öffentlichen Dienst und bei den nachgelagerten Dienstleistungen sorgt für krisenfeste Mieter und somit für relativ sichere Mieteinnahmen. Die „Hauptstadt“ als Arbeitsplatz hat zudem nichts an ihrer Anziehungskraft für Zuzügler verloren, auch ihre Funktion als IT-Hub nicht – ganz im Gegenteil. Berlin ist und bleibt Zuzugsstadt für talentierte Berufseinsteiger, mit entsprechenden Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage. Einzig die Bedeutung des Städtetourismus für Berlin trübt pandemiebedingt das Bild. Die betroffenen Branchen haben derzeit schwer unter den Folgen des Lockdowns zu leiden, doch eines dürfte Hoffnung machen: Berlin wird schnell wieder Besucher anziehen.

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