Bundesweites Umwandlungsverbot?

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Die Große Koalition plant, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. Nach zahlreichen Mietregulierungen sahen sich viele Eigentümer zuletzt gezwungen, ihre Häuser aufzuteilen und als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Dem wollen Union und SPD jetzt bundesweit einen Riegel vorschieben. Auch außerhalb von sozialen Erhaltungsgebieten („Milieuschutzgebieten“) soll die Umwandlung demnach unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Was das bedeutet, wissen alle Akteure, die mit den Ämtern in München, Hamburg oder Berlin zu tun haben. Ein Genehmigungsvorbehalt wäre de facto ein Umwandlungsverbot. Je rigider eine Behörde auftritt, umso mehr kann sie zeigen, dass sie die Interessen der Mieter uneingeschränkt schützt.

Bereits auf dem Wohngipfel im Bundeskanzleramt im September 2018 wurde das Ziel formuliert, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. Danach hat auch der Koalitionsausschuss im vergangenen Jahr das Vorhaben noch einmal bekräftigt. Derzeit sind das Justizministerium und das Innenministerium in der Abstimmung. Geplant ist demnach eine Regelung im BauGB. Gelten soll die Bestimmung in bestimmten Regionen. Wie die genauen Gebietskulissen aussehen, kann heute noch niemand abschließend sagen.

Ich halte das für ein weiteres populistisches Regulierungsinstrument, mit dem die Politik Aktivität zeigen will, ohne dass sie eine genaue Kenntnis davon hat, ob Mieter in umgewandelten Wohnungen tatsächlich verdrängt werden oder nicht. Belastbare Zahlen gibt es nicht. Es reicht wieder einmal die Behauptung, Mieter würden verdrängt.

Mieter besitzen nach Umwandlung bereits heute ein Vorkaufsrecht. Sie haben einen Schutz vor Kündigung wegen Eigenbedarfs für die Dauer von drei bis zehn Jahren, und die Behörden in den sozialen Erhaltungsgebieten können die Genehmigung davon abhängig machen, dass die Wohnung sieben Jahre lang nur an die Mieter veräußert werden darf. Mieter in Eigentumswohnungen sind besser geschützt als Mieter in normalen Mietwohnungen.

Wohnungspolitisch ist die geplante Maßnahme noch weniger verständlich. Mit Milliardensummen wird mit dem umstrittenen Baukindergeld Wohneigentumsförderung betrieben. Gleichzeitig würde mit dem „Umwandlungsverbot“ das Angebot an Eigentumswohnungen drastisch eingeschränkt. Käufer, die sich ihre eigenen vier Wände kaufen wollen, wären gezwungen, auf das teuerste Segment im Markt auszuweichen, nämlich Neubauten.

Immobilieneigentümer mit Beständen außerhalb von Milieuschutzgebieten sollten die schnelle Umwandlung in Wohneigentum prüfen, bevor es zu spät ist. Natürlich müssen eventuelle steuerliche Folgen berücksichtigt und bedacht werden. Wenn aber die Mietrenditen wegen der immer schärferen Mietenregulierung kleingehalten werden (von der Manipulation der Mietspiegel bis zum Mietendeckel Berlin), ist der Verkauf einzelner Wohnungen teilweise ein notwendiges Geschäftsmodell.

Ordnungspolitisch halte ich dieses übrigens für sinnvoll. Denn Deutschland ist keine Mieternation, wie uns oft erklärt wird, sondern eine verhinderte Eigentümernation. Wie der IVD gerade ermittelt hat, würden 50 Prozent der Mieter in Deutschland gerne Wohneigentum erwerben. Das gefällt natürlich weder dem Mieterbund noch den linken Parteien. Die einen verlören Mitglieder, die anderen Wähler, wenn man die Menschen einfach mal machen ließe, was sie sich wünschen – den Erwerb von Immobilien ohne Fallstricke und Behinderungen. Auf die Frage an die Mieter, warum sie Wohneigentum erwerben wollen, antworten die meisten übrigens: Aus Gründen der Altersvorsorge.

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