Corona und der Wohnungsmarkt

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Andre Schmöller, Chief Investment Officer der Domicil Real Estate AG

Jahrelang kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung: nach oben. Die Corona-Krise sorgt nun für einen Dämpfer. Für unser Segment, den Wohnungsmarkt, kann man vom heutigen Standpunkt aus feststellen, dass die Folgen überschaubar bleiben werden. „Business as usual“ wäre vielleicht übertrieben, aber im Großen und Ganzen läuft unser Tagesgeschäft bei der Domicil wie gewohnt. Es gibt zwar wegen der Maßnahmen zur Eindämmung von Covid-19 beispielsweise weniger verfügbare Notartermine, weshalb der Kaufabwicklungsprozess teilweise etwas länger dauert, aber die Nachfrage nach Wohnungen ist ungebrochen hoch. Das Angebot an Immobilien im Bereich ab zehn Millionen Euro hat zwar leicht abgenommen, spürbar ist aber auch eine geringere Zahl an Wettbewerbern um diese Objekte. Nicht wenige Unternehmen stehen gegenwärtig an der Seitenlinie und beobachten den Markt, andere können oder wollen in diesen Zeiten nicht auf Käuferseite aktiv sein. Die größte Priorität in diesen Zeiten hat für uns der Schutz unserer Mitarbeiter, Kunden und Partner. Dank Homeoffice und vielfältiger Digitalisierungsmaßnahmen wie digitale Datenräume und unser Vertriebspartnerportal können wir aber unseren Geschäftsbetrieb uneingeschränkt aufrechterhalten.

Perspektivisches Denken ist gefragt
Gerade der Wohninvestmentmarkt und insbesondere Mietwohnungen mit ihren konstanten Cashflows sind bei Investoren als „sicherer Hafen“ gefragt. Laut einer aktuellen Umfrage vom Fondsforum zu den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Investitionsentscheidungen sehen institutionelle Immobilienkäufer in den kurzfristigen Preiskorrekturen am Wohnimmobilienmarkt durchaus gute Einstiegsmöglichkeiten.

Insbesondere langfristig orientierte Investoren, für die die hohen Ankaufspreise und die niedrigen Mietrenditen zuletzt zum Ärgernis oder gar zur Belastungsprobe wurden, werden womöglich erst einmal andere Zeiten erleben. Das Analysehaus Empirica prognostizierte einen Preisverfall um 10 bis 25 Prozent für den deutschen Markt und stellte gleichzeitig fest, dass die Mieten stabil bleiben werden. Vermutlich wird sich schon 2021 eine Erholung der Kaufpreise abzeichnen. Damit ergibt sich ein kleines Zeitfenster, um als Investor die durchschnittliche Mietrendite im Portfolio zu erhöhen.

Wer im Wohnsegment tätig ist, muss sich in der gesamtwirtschaftlich bedrohlichen Situation also weniger Sorgen machen als etwa Investoren im Hotelsegment. Investoren in Wohnimmobilien können gestiegene Ankaufs- und Mietrenditen auf der Haben-Seite verbuchen, sobald der Wohnungsmarkt nach der Krise wieder zu alter Stärke zurückfindet – und das wird er. Die Mietpreisentwicklung dürfte sich nach einer kurzen Vollbremsung aufgrund der Corona-Gegenmaßnahmen spätestens 2021 wieder auf dem Niveau des Vorjahres bewegen.

„Schnäppchenjäger” dürfen Risiken nicht ausblenden

Also gute Nachrichten von allen Seiten? Jein – pauschal ist davon auszugehen, dass allein ein etwas niedriger Einstiegspreis und eine gute Lage ein attraktives Investment ausmachen, kann zu Fehlentscheidungen führen. Selbst bei theoretischen Abschlägen von 20 Prozent – und davon sind wir derzeit weit entfernt – kann vieles schiefgehen. Potenzielle Investoren sollten sich immer die Frage stellen: „Welche Lagen und Objekte haben eine langfristige Perspektive?“. Gerade vor dem Hintergrund der aufziehenden dunklen Wolken am Konjunkturhimmel ist diese Frage wichtiger denn je. Denn hinter den vermeintlich günstigen Rahmenbedingungen für einen Markteinstieg lauern auch zwei erhebliche Risiken:

Wer will schon die Chance verpassen, ein gutes Asset weit unter Wert zu erwerben? Das kann dazu führen, dass im Rahmen einer überstürzten Ankaufsprüfung Mängel in Bezug auf Lage, Objekt oder die mittel- und langfristige Perspektive untergehen. Oder der Investor könnte zu langsam handeln und die günstige Marktphase verpassen. Am Ende stünde er oder sie mit leeren Händen da. Das ist immer noch besser als ein Klotz – in Form einer suboptimalen Immobilie – am Bein, aber sicherlich nicht das erwünschte Resultat.

Ein Blick auf die regulatorischen Rahmenbedingungen sollte ebenso selbstverständlich sein – Erhaltungssatzung hier, Mietendeckel und Mietpreisbremse dort, regionale Unterschiede bei der Kappungsgrenze und dann noch einfache und qualifizierte Mietspiegel jeweils auf kommunaler Ebene.
Investoren, die die Chance nutzen wollen, sich neu im Wohnsegment zu betätigen, sollten gerade in diesen Zeiten, wo das ein oder andere „Schnäppchen“ auf den Markt kommt, eine fundierte regionale Marktexpertise mitbringen oder auf Partner und Dienstleister zurückgreifen, die diese liefern können. Ansonsten geht der Investor ein unkalkulierbares Risiko ein – gerade in Zeiten wie diesen.

Dieser eigentlich selbstverständliche Umstand droht in der „Buy the dip“-Euphorie, wie sie teilweise schon die Aktienmärkte und einige Immobilieninvestoren erfasst hat, unterzugehen. Die Zeche für solche „Schnäppchen“ zahlt der Investor später.

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