Das SPD-Mietsenkungsgesetz

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Dr. Dr. Rainer Zitelmann
Dr. Rainer Zitelmann

Nach einer aktuellen Studie des Immobilienverbandes IVD und des CRES Center for Real Estate Studies der Steinbeis-Hochschule Berlin sind die Wohnungsmieten in Deutschland in den vergangenen 20 Jahren um 9,4 Prozent von 5,04 Euro pro Quadratmeter auf 5,51 Euro pro Quadratmeter gestiegen. In den Top-10-Städten habe es seit 1992 einen nominalen Anstieg von 7,01 Euro pro Quadratmeter auf 7,96 Euro pro Quadratmeter gegeben, dies entspreche einem Anstieg von 13,6 Prozent. Da die Inflation um über 40 Prozent gestiegen sei, lägen die realen Mieten 2012 aber deutlich unter dem Niveau von vor 20 Jahren.

Im Ergebnis seien die inflationsbereinigten Mieten zwischen 1992 und 2012 im bundesweiten Schnitt um 22,8 Prozent und die Mieten der Top-10-Städte um 19,8 Prozent gesunken. Die Wohnungsmieten in Berlin/West lägen immer noch deutlich unter dem Niveau von vor zwanzig Jahren.

Nach diesen für Vermieter verlustreichen zwei Jahrzehnten sind nun die Mieten in den vergangenen beiden Jahren wieder gestiegen. Das will die SPD verhindern. In ihrem Wahlprogramm finden sich dazu zwei Ansätze:

1. Die Neuvermietungsmieten sollen künftig nur noch um höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

2. Die sogenannte Kappungsgrenze für Bestandsmieten soll auf 15 Prozent in vier Jahren reduziert werden.

Was der erste Vorschlag bedeutet, verdeutlicht ein Beispiel: Am Hackeschen Markt wird eine 2009 errichtete 4-Zimmer-Wohnung derzeit mit einem Quadratmeterpreis von 16,74 Euro angeboten. Die ortsübliche Vergleichsmiete (oberer Wert) liegt dort jedoch nur bei 9,45 Euro pro Quadratmeter. Gelingt es dem Vermieter, die Wohnung jetzt zu 16,74 Euro zu vermieten, der Mieter zieht aber ein Jahr später aus, dürften dann bei der Neuvermietung nur noch 10,40 Euro pro Quadratmeter genommen werden. Das entspricht einer Mietsenkung bei Zweitvermietung um 38 Prozent. Da sich so etwas für keinen Bauträger rechnet, wird künftig nicht mehr gebaut werden. Leidtragende sind die Mieter, weil dies eine weitere Verknappung des Wohnraums zur Folge haben wird.

Die Reduktion der Kappungsgrenze hat ähnliche Folgen. Bis Ende August 2001 lag diese Grenze bei einer maximal möglichen Mieterhöhung von 30 Prozent in drei Jahren. Danach wurde sie von der rot-grünen Regierung auf 20 Prozent gesenkt. Kürzlich hat die schwarz-gelbe Regierung eine weitere Reduktion auf 15 Prozent beschlossen. Die SPD will noch einen draufsetzen, weil diese 15 Prozent nach ihrem Vorschlag nun nicht mehr für drei, sondern für einen Zeitraum von vier Jahren gelten sollen.

Was heißt das praktisch? Wie die oben zitierten Zahlen belegen, steigen die Mieten nicht linear. Es gibt oft lange Phasen, in denen sie stagnieren oder sogar sinken. Und dann gibt es – so wie jetzt – Nachholphasen, in denen die Mieten stärker steigen. Diese Nachholphasen sollen nunmehr drastisch beschnitten werden.

Allein die Diskussion um solche Forderungen wird früher oder später Investoren verunsichern. Die Ideologen in der SPD stört das jedoch ebenso wenig wie es die französischen Sozialisten unter Hollande stört, dass durch die Einführung einer Einkommensteuer von 75 Prozent Einkommensmillionäre aus dem Land gescheucht werden. Immerhin haben sie mit dieser Forderung die Wahlen in Frankreich gewonnen, und auch die SPD hofft nun, durch populistische Forderungen aus dem Umfragetief der vergangenen Monate zu kommen.

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