Den Nettomietüberschuss steigern

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Dr. Rainer Zitelmann

Der erfolgreichste Immobilieninvestor, den ich kenne, ist Christoph Kahl von dem Unternehmen Jamestown. Das Investitionsvolumen der von seinem Unternehmen angekauften und verkauften Immobilien in den USA beträgt 8,8 Milliaden US-Dollar. Er hat inzwischen alle Vermietungsfonds wieder aufgelöst und seine Anleger erzielten dabei einen Ertrag von durchschnittlich 19,7 Prozent pro Jahr. Kahl betont immer wieder, dass es bei Immobilieninvestments vor allem um eines geht: Steigern Sie den Nettomietüberschuss während der Zeit, in der Sie die Immobilie besitzen.

Was heißt das für Sie als Investor am Berliner Immobilienmarkt? Verlassen Sie sich nicht allein darauf, dass die Preise deshalb steigen, weil die Kaufpreis-faktoren weiter steigen werden. Es mag sein, dass für die Immobilienpreise in manchen Berliner Lagen weiterhin „Luft nach oben“ ist, denn warum sollten die Immobilienrenditen hier dauerhaft höher liegen als in anderen deutschen Städten? Entscheidend ist jedoch, dass es Ihnen gelingt, den Nettomietüberschuss zu erhöhen.

Langfristig orientierte Immobilieninvestoren werden nicht versuchen, dieses Ziel durch eine kurzfristige, starke Anhebung der Mieten zu erreichen – was ohnehin rechtlich nur eingeschränkt möglich ist. Zudem wollen Sie Ihre Mieter nicht verprellen, sondern ein gutes Verhältnis zu ihnen pflegen und dafür sind überraschende, starke Mietanhebungen natürlich nicht dienlich.Sie sollten jedoch regelmäßig in Ihrem Zinshaus überprüfen, ob es größere ungerechtfertigte Unterschiede in der Miethöhe der einzelnen Wohnungen gibt. Sie sollten versuchen, mit den Mietern indexierte Mietverträge zu vereinbaren, die für beide Seiten fair sind – weil die Mietsteigerungen in diesem Fall nicht höher und auch nicht niedriger ausfallen können als die Inflationsrate.

Die Anhebung von Mieten ist jedoch nur ein Hebel. Mindestens ebenso wichtig ist, dass Sie auf die Kostenseite schauen. Die historisch niedrigen Zinsen bieten auch dann gute Chancen, wenn die Zinsbindung für Ihr Objekt nicht zufällig gerade jetzt ausgelaufen ist. Wenn Sie beispielsweise vor acht oder neun Jahren einen Darlehensvertrag mit zehnjähriger Zinsbindung abgeschlossen haben, sollten Sie jetzt ein Forward-Darlehen vereinbaren, mit dem Sie Ihre Zinsaufwendungen in der Zukunft deutlich reduzieren – und damit den Nettomietüberschuss anheben können.

Auch sollten Sie mit Ihrem Verwalter über eine erfolgsabhängige Vergütung sprechen. Die meisten Besitzer von Zinshäusern bezahlen dem Verwalter eine feste Vergütung. Damit geben Sie ihm jedoch keinen Anreiz, einen guten Job zu machen. Sie sollten Regelungen finden, bei denen eine Interessenkongruenz zwischen Ihnen als Eigentümer und dem Verwalter hergestellt wird. Ich habe in mehreren Verwalterverträgen vereinbart: „Liegt der Mietausfall in dem Zeitraum zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember eines Jahres unterhalb des kalkulierten Mietausfallwagnisses von zwei Prozent, dann erhält der Verwalter die Differenz zu diesen zwei Prozent als Erfolgsprämie.“ Der Verwalter wird eine geringere monatliche Festvergütung akzeptieren, wenn er die Chance hat, bei einem geringeren Mietausfall eine solche Extraprämie zu erhalten.

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