Der Berliner Mietendeckel zeigt Wirkung – wirklich?

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Jürgen Michael Schick FRICS | Präsident, IVD

Vor Kurzem hat die Immobilienzeitung in ihrem Artikel „Der Berliner Mietendeckel zeigt Wirkung“ über eine Auswertung des Onlinemarktplatzes Immobilienscout berichtet. Wörtlich heißt es:

„Der vor knapp einem Jahr eingeführte Berliner Mietendeckel zeigt Wirkung. Das jedenfalls geht aus einer Analyse des Onlineportals Immobilienscout24 zum einjährigen Bestehen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin hervor. Die Angebotsmieten sind demnach gesunken.

Die Berliner Angebotsmieten sind der Untersuchung zufolge binnen Jahresfrist um 7,8% gesunken. Gleichzeitig aber überschreiten ein Jahr nach Inkrafttreten des Mietendeckels gut Dreiviertel aller Vermieter die zulässigen Obergrenzen in neuen Mietinseraten. Hinzu kommt: Das Angebot auf dem Portal ist drastisch gesunken.“

Analysen wie diese sind doppelt falsch.

Sinken die Mieten wegen des Berliner Mietendeckels? Ich vermute, dass viele Vermieter ihre Wohnungen gar nicht mehr inserieren. Für frei werdende Wohnungen gibt es im Haus selbst meist schon geeignete Nachmieter. Durch die Kampagne gegen die sogenannte Schattenmiete, mit der linke Mieteraktivisten lautstark dagegen ankämpfen, dass Vermieter eine höhere Miete vereinbaren, die für die Dauer des Mietendeckels abgesenkt wird, scheuen sich viele Vermieter, ihre Wohnung öffentlich zu annoncieren. Stattdessen finden sie einen neuen Mieter unproblematisch über private Kanäle, zumeist über den Vormieter. Gerade für höherwertige Wohnungen gibt es immer weniger Bedarf an öffentlichen Anzeigen. Bei guten Wohnungen in guten Lagen sind zumeist auch die Vormieter referenzfähig und benennen einen Nachmietinteressenten. Im einfachen Wohnungssegment ist das deutlich seltener der Fall. Im Ergebnis werden höherwertige Wohnungen seltener öffentlich angeboten als Wohnungen im einfachen Segment. In meinem eigenen Bestand ist das so. Wenn es nicht nur bei mir, sondern auch bei anderen Eigentümern der Fall ist, dann wäre die Folge, dass der Anteil im unteren Marktsegment an allen öffentlich angebotenen Wohnungen zugenommen hätte. Dann würde – oh Wunder – die durchschnittliche Angebotsmiete im Median aller Scout-Inserate natürlich niedriger ausfallen als in der Vergangenheit. Die Schlussfolgerung, der Mietendeckel zeige Wirkung, weil die Angebotsmieten bei Immobilienscout sinken, ist augenscheinlich zu kurz gedacht. Solche Mitteilungen von Online-Portalen nutzen niemandem. Es wäre eine schöne Forschungsaufgabe, den Rückgang der mittleren Angebotsmiete einmal wissenschaftlich und systematisch zu analysieren.

Ich habe gesagt, dass Meldungen wie diese doppelt falsch sind. Der zweite Grund ist, dass sie außer Acht lassen, dass in ganz Deutschland die Mieten nachlassen – und nicht nur in Berlin, das von dem Mietendeckel geplagt ist. Erst kürzlich hat das Forschungsinstitut F+B veröffentlicht, dass die Neuvertragsmieten in Deutschland auf Jahressicht stagnierten. Von den 50 teuersten Städten hätten sich in 27 die Neuvertragsmieten sogar verbilligt. Auch der IVD-Research bestätigt, dass sich sogar in den Top-6-Städten die Mieten unter dem Bundesdurchschnitt entwickeln. Die Zeiten der sprunghaft ansteigenden Mieten („Mietenexplosion“) sind Geschichte. Der Neubau in Deutschland hat so stark zugelegt, dass das breitere Angebot Wirkung zeigt. Die Zahl der neu gebauten Wohnungen in Deutschland hat sich im Vergleich der zurückliegenden Jahre nahezu verdoppelt.

Es ist der wieder funktionierende Neubau, der jetzt zu einer Entlastung auf den Mietmärkten führt, und nicht das linkspopulistische Instrument Mietendeckel. Dass aber gerade in Berlin der Neubau lieber verhindert wird, gehört mit ins Bild. Würde es in der Hauptstadt laufen wie im Rest von Deutschland, hätten die Wohnungssuchenden mehr Angebot zur Verfügung. Die Linken verlören aber auch ihr Wahlkampfthema. Und daran haben sie kein Interesse.

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