Der deutsche Mietwohnungsmarkt: Wie wohnt eigentlich Max Mustermann?

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Thomas Meyer, Vorstand der WERTGRUND Immobilien AG

Max Mustermann ist nicht nur auf zahllosen Kreditkarten, Ausweisen und anderen Musterdokumenten vertreten, sondern er kann uns als Durchschnittsmieter auch wichtige Einblicke in den deutschen Mietmarkt geben. Wie genau lebt Max Mustermann, wie viel Miete zahlt er und wie zufrieden ist er eigentlich mit seiner aktuellen Mietsituation? Die Antwort auf diese Frage liefert eine aktuelle Studie, die wir gemeinsam mit dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) realisiert haben.

Max Mustermann geht es nicht ums Geld

Grundsätzlich ist Max Mustermann ein treuer Mieter: Seit mittlerweile elf Jahren wohnt er in seiner Wohnung. Er gibt durchschnittlich 690 Euro für seine Miete aus, wovon 498 Euro auf die Kaltmiete und 192 Euro auf die Betriebskosten entfallen. Da er nur begrenzt von den stark steigenden Angebotsmieten betroffen ist, ist für ihn die finanzielle Mietlast eine eher geringe finanzielle Belastung. Max Mustermanns Miete ist in den vergangenen drei Jahren mit 2,5 Prozent kaum gestiegen und bleibt mit diesem Wert sogar unter dem Inflationswert (3,3 Prozent) der vergangenen drei Jahre. Am stärksten stiegen die Mieten übrigens nicht in den Metropolen, sondern in den ländlichen Gebieten (4,7 Prozent).

Dass der Preisdruck für Mieter wie Max Mustermann nur moderat zugenommen hat, zeigt sich auch in den Zahlen zu Mieterhöhungen: Die deutschen Durchschnittsmieter waren in den Jahren 2016 bis 2019 kaum von Mieterhöhungen betroffen. Auch zukünftig geht Herr Mustermann nicht davon aus, dass Mieterhöhungen auf ihn zukommen werden. Vielmehr hofft er darauf, dass der Preisdruck auf den deutschen Mietmärkten in den kommenden Jahren wieder abnehmen wird. So lautet zumindest das Ergebnis der Studie.

Max Mustermann ist grundsätzlich zufrieden – aber nicht mit allem

So wie 74 Prozent aller Befragten ist auch Max Mustermann als Durchschnittsmieter grundsätzlich zufrieden – allerdings nicht vorbehaltlos. In den vergangenen Jahren ist seine Zufriedenheit sogar ein wenig gesunken: Der Anteil zufriedener Mieter ist aktuell sieben Prozentpunkte niedriger als 2016, dem Referenzjahr für unsere vorherige Vergleichsstudie. Die Gründe dafür sind vielfältig: In den Augen unseres Durchschnittsmieters haben sich vor allem Leistungen rund um das Thema Wohnen wie die Parkplatzsituation oder die Servicequalität des Hausmeisters verschlechtert. Er stört sich auch an längst überfälligen Reparaturen. Mit seinem Verhältnis zum Vermieter ist er hingegen um einiges zufriedener als im Jahr 2016, seiner Meinung nach hat sich auch die Einbruchssicherheit und die Lage der Wohnung verbessert. Aus diesen Ergebnissen lässt sich resümieren, dass er bei jeglichen Serviceleistungen anspruchsvoller geworden ist – er erwartet mehr Leistung für sein Geld.

Auch beim Mieterverhältnis zeigt sich ein eindeutiges Bild, denn mehr als die Hälfte der Befragten mietet ihre Wohnung oder ihr Haus von einem privaten Vermieter (55 Prozent). Der Anteil an Immobilienunternehmen ist mit 10 Prozent deutlich geringer. Dass es so viele private Vermieter gibt, ist Max Mustermann gerade recht: 78 Prozent der Befragten sind dort (sehr) zufrieden. An zweiter Stelle der Beliebtheitsskala liegen mit 74 Prozent die Immobilienunternehmen, kommunale Unternehmen belegen mit 67 Prozent den dritten Platz. Im Gesamtvergleich ist jedoch bei allen Vermietertypen die Zufriedenheit im Vergleich zur vorherigen Erhebung leicht gesunken.

Bezahlbarer Wohnraum – ein Thema das alle anspricht

Was die Politik betrifft, wünscht sich Max Mustermann der Studie zufolge, dass das Thema bezahlbarer Wohnraum stärker behandelt würde. Seiner Meinung nach müsse die Politik mehr tun: Möglichkeiten liegen einerseits in der Forcierung vom Bau neuer Wohnungen und andererseits in der staatlichen Förderung vom Wohnungsbau für Bedürftige. Weiterhin sieht er den Staat in der Verantwortung; dieser solle mehr Aufträge an Baugesellschaften vergeben, welche günstige Mieten im Neubau auch tatsächlich garantieren können. Weniger Vertrauen setzt er hingegen in marktwirtschaftliche Mechanismen, wie der Ausweisung von mehr Bauland oder der Lockerung von Bauvorschriften.

Natürlich gibt es Max Mustermann, den deutschen Durchschnittsmieter, nur in der Theorie. Trotzdem ist er für die Politik eine wichtige Größe, um das Thema Mieten gesamtgesellschaftlich – und losgelöst von einzelnen Aspekten wie beispielsweise den steigenden Angebotsmieten in den Metropolen – zu begreifen. Aus der Max-Mustermann-Betrachtung zeigt sich, es sind nicht die langjährigen Mieter, die mit den Schwierigkeiten des aktuellen Mietmarkts zu kämpfen haben, vielmehr sind es jene, die aktuell auf Wohnungssuche sind und unter der Wohnungsknappheit leiden.

Das lässt auch Schlüsse für den Gesetzgeber zu: Demnach ist es nicht sinnvoll mit Regulierungen in Bestandsmieten wie beispielsweise in Form des Berliner Mietendeckels einzugreifen – vielmehr gilt es beim Neubau anzusetzen, um gleichzeitig hochwertigen, aber auch bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Um dies zu erreichen, braucht es jedoch eine zielgerichtete Zusammenarbeit zwischen Politik und Immobilienwirtschaft. Nur so kann durch mehr Kooperation auch mehr Vertrauen entstehen.

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