Der Forward-Deal von morgen für mehr Wohnraum

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Von Michael Peter, Gründer und CEO, P&P Group

In der Baubranche werden wir uns an so manche unangenehme neue Realität gewöhnen müssen. Der Forward-Deal, so wie wir ihn kennen, funktioniert unter den aktuellen Bedingungen nicht mehr. In der gegenwärtigen Krise können Projektentwickler aufgrund stark fluktuierender Kosten nicht mehr kalkulieren wie bisher. Die Lösung? Wir brauchen einen „New Forward Deal“.

Projektentwickler stehen aktuell unbestritten vor vielen Herausforderungen. Die Corona-Pandemie, die zwar immer noch andauert, aber aufgrund neuer Probleme in den Hintergrund getreten ist, hat eine Krise ausgelöst, die sich durch den Krieg Russlands in der Ukraine nur noch weiter verschärft hat. Der Branche fehlt es an Material und Fachpersonal.

Um solche harten Zeiten zu überstehen, brauchen Entwickler wirtschaftliche oder unternehmerische Substanz. Mit anderen Worten: Sie brauchen ein ordentliches Polster, das sie sich – hoffentlich – in besseren Zeiten zugelegt haben. Doch in den vergangenen Jahren haben sich viele neue Unternehmen auf das vermeintlich reich gedeckte Buffet der deutschen Immobilienbranche gestürzt. Mit einer Krise hat so mancher offenbar nicht gerechnet – weswegen die derzeitige Lage nun diese Akteure kalt erwischt.

Die derzeit skeptische Haltung gegenüber Forward-Deals verwundert daher kaum. Wer aktuell investiert, muss sich fragen, ob es die Unternehmen, mit denen sie zusammenarbeiten, bis zum Abschluss des Geschäfts überhaupt noch gibt. Kleine und kleinere Unternehmen werden von soliden Projektentwicklern mit starker Substanz übernommen werden – es steht eine Konsolidierung des Markts bevor. Für angeschlagene Entwickler ist es jetzt schon kaum noch möglich, einen Kredit zu bekommen.

Keine Entspannung für den Wohnungsmarkt

Ein Bauboom ist auf dem Wohnungsmarkt vor dem Hintergrund solcher Überlegungen eher nicht zu erwarten. Dabei besteht ein enormer Bedarf: Wir haben ohnehin schon viel zu wenig Wohnraum, und 500.000 Wohnungen werden in Deutschland dem empirica-Institut zufolge allein für Geflüchtete aus der Ukraine benötigt. Doch nicht nur müssen zunächst Genehmigungen eingeholt werden, wonach es immer noch zwei Jahre bis zum Baustart dauert. Es fehlt auch, vor allem in den Metropolen, an geeigneten Bauflächen.

Unsicherheit auf den Märkten – auch international

Zu allem Überfluss hat Deutschland zudem bei einigen ausländischen Investoren und Projektentwicklern zuletzt an Attraktivität verloren. Der einstmals „sichere Hafen“ hat nun mit Sturm zu kämpfen. Und die Entscheidungen von Investoren aus dem Ausland werden immer auch von der Energiepolitik im Land beeinflusst. Wie wir die enorme Herausforderung meistern, die der Klimawandel darstellt, hat also nicht nur auf unser aller Leben Einfluss, sondern auch darauf, wie wettbewerbsstark wir im internationalen Vergleich auftreten. Die handelnden Unternehmen sind in der Pflicht, aber nicht nur. Auch die Politik muss die notwendigen Rahmenbedingungen schaffen.

Harte Zeiten für den Forward-Deal

Wer vor einem Jahr einen Vertrag zu einem festen Preis und mit einem klaren Leistungsumfang unterschrieben hat, muss sich daran auch halten – egal, wie sehr sich die Lage auf den Märkten inzwischen verändert hat. Forward-Deals boomten in den vergangenen Jahren, da Anleger sich so das knappe Gut Immobilien sichern wollten. Aber in Zeiten steigender Zinsen, wachsender Inflation und sinkenden Kaufpreisen sind Kalkulationen nun oft hinfällig. Der Lieblings-Deal von gestern ist damit viel zu riskant geworden – für Projektentwickler ebenso wie für Investoren.

Wird der Kaufpreis für ein Objekt also in Zukunft erst nach Fertigstellung ausgehandelt? Das ist eine Möglichkeit, aber es wäre verfrüht, den Forward-Deal ad acta zu legen. Er muss jedoch an die gegenwärtige Lage angepasst werden, damit das Risiko beherrschbar bleibt. So muss man etwa prüfen, ob die Vertragspartner weitere Parameter mit einfließen lassen, um für beide Seiten wieder Sicherheit zu schaffen. Auf dieser Basis könnten in beiderseitigem Interesse im frühen Projekt-Stadium wieder Abschlüsse generieret werden. Und immer muss die Vorbereitung auf ein Worst-Case-Szenario mit in die Kalkulationen einbezogen werden.

Die Zeiten, in denen sich Akteure vermeintlich bei ihrer Kalkulation auf einen konstant wachsenden Markt verlassen konnten, sind definitiv vorbei. Der subventionierte Immobilienboom ist vorbei, denn Geld kostet wieder etwas und der Marktzyklus ist zurück. Für erfahrene Projektentwickler kommt das nicht überraschend. Mehr noch: Für jene Akteure, die aufgrund ihrer Erfahrung auf das Ende des Aufschwungs vorbereitet sind, beginnt jetzt vielmehr eine Zeit mit attraktiven Opportunitäten.

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