Der Immobilienmarkt im Wandel und die neue Rolle des Asset-Managers
Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in kurzer Zeit grundlegend verändert. Eine schwächelnde Konjunktur, gestiegene Finanzierungskosten und eine anhaltende Unsicherheit bestimmen derzeit die Marktsituation. Einige Branchenteilnehmer müssen teurere Anschlussfinanzierungen für Projekte in Kauf nehmen, andere verkaufen Objekte teilweise sogar mit Abschlägen. Umso mehr müssen Immobilieninvestoren jetzt als aktive Asset-Manager agieren, um auch in diesen Zeiten wirklich lohnende Chancen zu erkennen und zu nutzen. Genügte es noch vor wenigen Jahren, eine Immobilie in attraktiver Lage zu erwerben und die Wertentwicklung zu beobachten, sind nun neue Strategien notwendig.
Mehr Gespür bei der Selektion gefragt
So positiv die Stimmung in der Immobilienbranche noch vor wenigen Jahren zu sein schien, war das Bewirtschaften eines Portfolios trotzdem kein Spaziergang. Aufgrund der niedrigen Ankaufsrenditen konnte man sich auch früher kaum „faule Eier“ bei den Objekten leisten, die bei größeren Portfolioankäufen aber durchaus vorkamen, sonst wäre die Gesamtperformance schnell ins Negative gerutscht. Das gilt heutzutage umso mehr. Denn im Zuge der Zinswende sind Immobilieninvestments keine Selbstläufer mehr. Es ist wieder Asset-Management-Kompetenz gefragt, auch um die Renditeerwartungen der Investoren zu erfüllen. Auf dem Immobilienmarkt gibt es derzeit ein Überangebot an überteuerten Objekten, da viele Immobilien in der aktuellen Situation noch nicht richtig neu eingepreist sind. Es gilt, den Markt genau zu sondieren, selektiv zu kaufen und bedarfsweise frühzeitig Sanierungsmaßnahmen einzuleiten – deshalb ist auch aktives Portfoliomanagement wichtiger denn je.
In der aktuellen Marktsituation hat das „sichere Betongold“ spürbar an Attraktivität verloren: CBRE zufolge wurden im ersten Halbjahr 2023 ca. 13 Milliarden Euro auf den deutschen Immobilienmärkten investiert, rund 64 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.[1] Der Leverage-Effekt im Rahmen einer Fremdkapitalfinanzierung ist im aktuellen Zinsumfeld negativ. Zudem ist noch nicht absehbar, wie weit die Zinserhöhungen noch gehen werden. So rücken vor allem die als risikolos geltenden Staatsanleihen verstärkt in den Fokus der Investoren, da auch hiermit inzwischen wieder attraktive Renditen zu erzielen sind. Die Chance auf eine inflationsgesicherte Teilhabe an der Preisentwicklung ist dabei jedoch ausgeschlossen und kann nur zumindest teilweise über Immobilieninvestitionen erreicht werden.
Kreative Lösungen finden
Um weiterhin im Vergleich zu Konkurrenzprodukten attraktiv zu bleiben, sollte ein Wohnimmobilieninvestment eine Ausschüttung im Bereich von 4,5 Prozent und mehr aufweisen. Solche Renditen dürften in den hochpreisigen A-Lagen aber kaum zu erzielen sein. Für Investoren könnte es sich daher lohnen, verstärkt auf aufstrebende Nebenlagen mit hohem Renditepotenzial zu setzen. Aber auch in C- und D-Lagen muss sich der Risikoaufschlag für den Investor rechnen. Es gilt also, besonders sorgfältig und selektiv auszuwählen, statt stur große Portfolios weiter aufzublasen. Hierbei können kleinere Investmenthäuser ihren Vorteil der größeren Flexibilität bei kleinteiligen Investments mit geplanter Exit-Strategie ausspielen, da sie nicht zwangsläufig große Transaktionsvolumina vorweisen müssen. Vielmehr können sie stark individualisierte Produkte nach Anlegerwünschen zusammenstellen.
Neben den aufstrebenden Sekundärstandorten können Investoren mit speziellem Know-how auch auf den öffentlich geförderten Wohnungsbestand setzen. Dort lassen sich neben reinen Wertsteigerungen auch „soziale Renditen“ erzielen. Faktoren wie eine gute ESG-Bilanz, einschließlich sozialer Aspekte, werden von Investoren immer stärker gewichtet. Dafür wird mitunter auch ein geringer Renditeabschlag in Kauf genommen, denn eine Investition in ein öffentlich gefördertes Projekt, wie studentisches Wohnen oder Inklusionswohnen, wertet ein Portfolio zusätzlich auf. Solche Chancen im Bereich der öffentlichen Förderung sind allerdings nicht so ohne Weiteres zu realisieren, da sich die Förderkulisse in Deutschland je nach Bundesland unterscheidet und die Erfüllung der Antragsbearbeitungen inklusive Genehmigungsbescheid einige Monate dauern kann. Umso mehr zählen die Erfahrung und die Expertise des Asset-Managers.
Fazit: Opportunitäten auch in aktueller Marktsituation gegeben
Die aktuelle Marktsituation ist nicht einfach, aber keineswegs chancenlos. Da sich aber kein Portfolio mehr von selbst entwickelt und automatisch stetige Wertsteigerung erzielt, kommt es umso mehr auf ein aktives Asset-Management und auf eine hohe Expertise bei der Selektion von Immobilieninvestments an. So bieten viele alternative Standorte zu den hochpreisigen Metropolregionen großes Potenzial. Investmentopportunitäten gibt es beispielsweise auch im Bereich des geförderten Wohnens und beim Inklusionswohnen, wobei dafür eine hohe Kompetenz in der Umsetzung erforderlich ist. Insgesamt können gerade kleinere und unabhängige Anbieter von ihrer Flexibilität bei Immobilieninvestments profitieren. Um Potenziale bestmöglich zu nutzen, ist es ratsam, sämtliche Prozessstufen eines Immobilieninvestments anzubieten – Investment-, Portfolio-, Asset- und Projektmanagement. Durch die enge Verzahnung der Bereiche können Investoren maßgeschneiderte Lösungen aus einer Hand abrufen und so vielversprechende Investmentchancen im sich wandelnden Markt schneller wahrnehmen. Denn das herausfordernde Marktumfeld erfordert aktives und bedarfsgerechtes Handeln, um erfolgreich zu agieren und langfristig Werte zu schaffen.
