Der Markt funktioniert – auch in Berlin

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Dr. Rainer Zitelmann

In Berlin ist es schwerer geworden, eine Wohnung zu finden, zumindest dann, wenn man in den begehrten Stadtteilen sucht. Es ist zwar noch lange nicht so schwierig wie in München, Frankfurt oder Hamburg, aber die Zeiten, wo Vermieter händeringend nach Mietern gesucht haben, sind vorbei – es sei denn, der Vermieter besitzt eine Immobilie in Marzahn.

Lautstark fordern inzwischen der Mieterverband und die Verbände der Bauunternehmen und Bauträger Subventionen und Steuervorteile, um den Neubau zu beleben. Gleichzeitig wird von Mieterverbänden und linken Politikern eine Begrenzung der Mieten gefordert.

Dabei zeigt sich gerade jetzt, dass der Markt funktioniert, auch in Berlin. Weil die Mieten gestiegen sind, lohnt sich der Neubau wieder eher, wenn auch noch lange nicht in jedem Preissegment. Die Zahl der Baugenehmigungen in Berlin lag mit 5.631 Wohnungen schon in den ersten drei Quartalen des Jahres 2011 höher als im Gesamtjahr 2010 (5.470). In das Segment der Mehrfamilienhäuser, wo lange Zeit fast gar nichts mehr gebaut wurde, ist jetzt auch Bewegung gekommen: Hier wurden in den ersten drei Quartalen 2011 sogar doppelt so viele Neubauten genehmigt wie im selben Zeitraum 2010! Natürlich sind das immer noch zu wenige Wohnungen, wenn man bedenkt, dass die Zahl der Haushalte in den letzten Jahren durchschnittlich um 15.000 stieg. Das liegt aber daran, dass sich Neubauten erst dann lohnen, wenn eine monatliche Miete von etwa neun Euro pro Quadratmeter erzielt werden kann. Deshalb konzentriert sich der Neubau derzeit vor allem auf Mitte, Prenzlauer Berg, Steglitz-Zehlendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg. Wenn die Mieten in Berlin weiter anziehen, dann wird es sich jedoch auch in anderen Bezirken wieder lohnen zu bauen.

Das tröstet den Mieter, der jetzt eine Wohnung im günstigen Preissegment sucht, natürlich ebenso wenig wie die Pläne des Berliner Senats, in den kommenden Jahren 30.000 neue Wohnungen zu errichten. Also weichen Mieter zunehmend in jene Bezirke aus, wo es nach wie vor günstige Wohnungen und einen hohen Leerstand gibt. Für unter 4 Euro Kaltmiete kann man nach wie vor Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf mieten, wo der Leerstand am höchsten ist. Es ist jedoch zu beobachten, dass – erstmals – sogar dort die Mieten gestiegen sind, wenn auch mit zwei Prozent sehr viel moderater als in den begehrten Stadtteilen. Auch in Spandau, einem anderen Bezirk, wo es preiswerte Wohnungen und einen vergleichsweise hohen Leerstand gibt, sind die Mieten zuletzt um fünf Prozent gestiegen, was ein Zeichen dafür ist, dass es jetzt Ausweichbewegungen in die Bezirke mit günstigem Mietniveau gibt.

Also: Weil die Mieten steigen, wird mehr gebaut (wenn auch noch nicht genug) und Mieter weichen in Bezirke aus, in denen die Mieten nach wie vor niedrig sind. Dass Verbände der Bauwirtschaft und Bauträger nach neuen Subventionen und Steuervorteilen rufen, ist aus deren Interessenlage heraus verständlich, schließlich verdienen sie ihr Geld mit dem Bau bzw. dem Verkauf von Immobilien. Wirklich gebraucht werden diese Subventionen jedoch gerade in Berlin nicht. Die Marktmechanismen wirken sicherlich nur mit einer gewissen Verzögerung, aber man sieht doch, dass der Markt auch ohne Subventionen und Steuervorteile funktioniert – auch in unserer Hauptstadt.

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