Der Neubau ist tot, es lebe der Bestand.

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Von Jürgen Michael Schick

Nur schwer lassen sich dieser Tage die düsteren Zahlen hinsichtlich des Wohnungsneubaus in Deutschland ignorieren. Stark gestiegene Kreditzinsen und hohe Baupreise haben dazu geführt, dass sich immer mehr Projektentwickler, Bauherren, aber auch wohlhabende private sowie gewerbliche Investoren vom Neubau abgewendet haben – und es auch weiterhin tun.

Überhaupt war der Markt für Wohnimmobilien in den vergangenen Monaten von großer Zurückhaltung geprägt. Er stand quasi still.

Doch es tut sich etwas. Erst langsam, doch mittlerweile deutlich erkennbar, entpuppt sich der Markt für Bestandsimmobilien als Keimzelle der neuen Aktivität von privaten und gewerblichen Kaufwilligen.

Dabei werden vornehmlich zwei Arten von Investoren angezogen. Die einen sind diejenigen, die eine konsequente Value-Add-Strategie verfolgen: Dazu gehört beispielsweise, die Ausstattung der Immobilien zu verbessern, die Flächen durch bessere Zuschnitte effizienter zu nutzen oder auch eine nicht benötigte Ladenfläche in eine Wohnung umzuwandeln. Gerade in den vergangenen Jahren ist natürlich die energetische Sanierung wegen sich verschärfender Klimaschutzanforderungen hinzugekommen – eine Wertsteigerung, die trotz der derzeitigen Unsicherheiten mit Blick auf die kommenden Jahre mit Sicherheit sinnvoll ist.

Die andere Art spielt hingegen das klassische Long Game. Solide Bestandsimmobilien dienen vor allem für wohlhabende private Investoren oder Family-Offices als sehr langfristige Anlage, um solide Renditen über einen langen Zeitraum zu erwirtschaften.

Beiden Anlegergruppen ist gemein: Sie glauben an den Bestands- als Chancenmarkt und folgt man einigen Argumenten, könnten sie beide richtig liegen.

Denn eine Bestandsimmobilie vereint mehrere Vorteile. Zunächst sind die Kaufpreise für diese Immobilienklasse in allen Top-7-Städten gesunken; in München und Stuttgart um fast zehn Prozent, um nur zwei Beispiele zu nennen.

Gleichzeitig kosten Bestandsimmobilien etwa die Hälfte von dem, was Neubau derzeit kostet – und er ist so günstig wie seit Jahren nicht. Die Preise für Wohnanlagen sind in den großen Städten um 25 bis 30 Prozent gesunken. So lag der Quadratmeterpreis für eine vermietete Immobilie in Berlin 2021 noch bei 3.000 bis 3.500 Euro, derzeit sind es 2.000 bis 2.500 Euro. Gleichzeitig zeigen die Mietpreise strikt in eine Richtung. Gerade in vielen Großstädten gibt es zweistellige Wachstumsraten im Mietpreissegment.

Und: Die potenziellen Käufer haben aktuell aufgrund der Zurückhaltung institutioneller Investoren deutlich weniger Konkurrenz um ein Immobilieninvestment.

Zusammenfassend könnte man also sagen: Es gibt momentan die Gelegenheit, Immobilien im Bestand zu Preisen von gestern für die Mieten von morgen zu erwerben.

Hinzu kommt: Investitionen in Bestandsimmobilien fügen sich viel besser in den politisch-gesellschaftlichen Mainstream ein als der in dieser Hinsicht problematischere Neubau. Sie zahlen vielfach auf die Ziele ein, die auch stadtentwicklungspolitisch wünschenswert sind. Dabei ist vor allem die Stärkung der sogenannten Innenentwicklung hervorzuheben, neuen Wohnraum und gewerbliche Nutzungen in erster Linie in den vorhandenen Bereichen auszuweisen und nicht durch umfassende Neubaumaßnahmen auf der grünen Wiese „vor den Toren der Stadt“ noch zu fördern.

Es werden auch weniger Flächen versiegelt, eine wichtige Klimaanpassungsmaßnahme in bereits hochgradig versiegelten Städten. Und kosteneffizienter als Neubauten sind Bestandsimmobilien auch mit Blick auf den Ausbau der Infrastruktur. Diese muss weder neu geplant noch neu gebaut werden. Sie ist einfach schon da, genau wie die Menschen.
Richtig ist: Wer Bestand kauft, muss voraussichtlich auch in absehbarer Zeit energetisch sanieren lassen. Es bleibt trotzdem dabei: Bestandswohnungen und deren Sanierung kosten heutzutage deutlich weniger als Neubauten.

Mein Fazit: Der Bestandswohnung als Investitionsobjekt gehört die Zukunft.

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