Die Immobilienbranche muss ihre Datengrundlage hinterfragen
Zahlreiche Akteure der Immobilienwirtschaft zeigen ein erstaunliches Maß an Treue, wenn es um ihre Datengrundlagen geht. Seit Jahren verlassen sie sich beispielsweise auf einen langfristigen WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) als Indikator für ein besonders stabiles Investment. Und die möglichen Mieteinnahmen werden auf Basis von Comparables berechnet – also anhand der Betrachtung, welche Preise in anderen Immobilien am Standort zuletzt erzielt wurden.
Indes müssen wir uns die Frage stellen, wie zeitgemäß solche Ansätze der Datenerhebung heutzutage überhaupt noch sind – und ob sich die Branche nicht besser von ihren lieb gewonnenen Datengewohnheiten trennen sollte. Denn viele der klassischen immobilienbezogenen Zahlen, Daten und Fakten sind erstens sehr unpräzise. Sie haben wenig mit den konkreten Alleinstellungsmerkmalen der eigentlichen Immobilie zu tun. Zweitens spiegeln sie lediglich Informationen aus der Vergangenheit wider – und lassen kaum Rückschlüsse über die Potenziale und Risiken zu, die für die Zukunft ausgeschöpft werden könnten. Drittens schließlich entgeht der Branche viel, wenn sie zu starr an den althergebrachten Gewohnheiten festhält: Wir versäumen es, alternative Daten zu erheben, anhand derer Risiken und Chancen für die Zukunft verlässlich identifiziert werden könnten.
Für die langfristige Entwicklung einer Immobilie wäre – anstatt einer Betrachtung der restlichen Mietvertragslaufzeiten – eine Analyse ausgewählter gesellschaftlicher und wirtschaftlicher Informationen viel aussagekräftiger. Wie verliefen die Arbeitsplatzentwicklung, die Kaufkraft und die Kriminalitätsstatistik der vergangenen Jahre? Wie viel Potenzial bietet die Neuansiedlung von renommierten Unternehmen. Welche Ausbauten der Verkehrsinfrastruktur sind für die kommenden Jahre geplant? Mit diesen Informationen in der Hinterhand kann eine Immobilie zielgerichtet für die Bedarfssituation in fünf oder zehn Jahren (weiter-)entwickelt werden.
Ähnliches gilt für die politische Situation am Standort. Inzwischen werden selbst vermeintlich verlässliche Baugenehmigungen nachträglich hinterfragt, und eine politische Initiative kann schnell dafür sorgen, dass ein eigentlich baureifes Projekt gekippt wird. Informationen zu Bürgervereinen und -versammlungen und auch der Zeitraum bis zur nächsten Wahl – und damit einer möglichen kommunalen Interessensverschiebung – sind also essenziell. All diese alternativen Daten sind frei verfügbar, fließen aber nur in den seltensten Fällen tatsächlich in die Bepreisung und Bewertung eines möglichen Immobilieninvestments mit ein.
Noch mehr – aktuell weitgehend ungenutztes – Potenzial verbirgt sich hinter dem Schlagwort Smart Data. Inzwischen existieren intelligente Algorithmen und eine Machine-Learning-Technologie, die viel präzisere Prognosen treffen kann, als es die althergebrachten Berechnungsmethoden vermögen. Die gesamte Bandbreite der Möglichkeiten, die sich auf Basis dieser Anwendungen bieten, kann jedoch nur dann ausgenutzt werden, wenn nicht nur die Prozesse, sondern auch die Datengrundlagen optimiert werden. Ansonsten kann auch die künstliche Intelligenz nur auf konventionelles Halbwissen zurückgreifen.
