Die Wertgemeinschaft als Kompass für mehr Wohnraum
Spätestens seit der Pandemie, als die Menschen gezwungen waren, mehr Zeit in den eigenen vier Wänden zu verbringen, wurde eindringlich verdeutlicht, dass guter und bezahlbarer Wohnraum für alle unverzichtbar ist. Ebenso ist Wohnen als Anlagegut von großer Wichtigkeit. Vor dem Hintergrund des Klimawandels steht nun insbesondere die Schaffung von Wohnraum im Vordergrund, welcher die notwendigen energetischen Eigenschaften aufweist, damit klimapolitische Ziele rechtzeitig erreicht werden können. Das wiederum ist eine große Herausforderung für Mieter, Unternehmen, Staat und Investoren. Die Aufgabe besteht darin, die Interessen aller Beteiligten auszubalancieren und das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu stärken. Leider gestaltet sich die Umsetzung derzeit schwierig: Der Wohnungsneubau stockt und die energetische Bestandssanierung hinkt hinterher.
400.000 neue Wohnungen jährlich? Im Jahr 2021 waren es gerade einmal 293.000 Wohnungen, 2022 sank die Zahl nach aktuellen Schätzungen auf 280.000. Eine Bestandsaufnahme der momentanen Lage ist ernüchternd: Bauherren und Entwickler spüren die strengen Nachhaltigkeitsvorgaben, durch die Bestandssanierungen mit hohen Kosten und viel Aufwand verbunden sind und Neubauvorhaben sich immer weniger rechnen. Neben den strengeren klimapolitischen Vorgaben führen auch die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs mit steigenden Energie-, Bau- und Finanzierungskosten zu Verunsicherung. Mieter fürchten die höheren Nebenkosten und die Preisfindungsphase am Investmentmarkt ist noch immer nicht abgeschlossen. Diese Gemengelage hat abnehmende Transaktionen, Stillstand auf Baustellen, eine verringerte Investitionsbereitschaft und eine spürbare Zurückhaltung privater Käufer zur Folge.
Für Wohnungsfondsgesellschaften stellt sich dabei die Frage: Wie kann es gelingen, Klimaziele zu erreichen, mehr Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig im Sinne der Investoren den Wert der Anlage zu vermehren – und dabei dem Vertrauensverhältnis zu den Mietern ebenfalls gerecht zu werden? Die Antwort kann eine gemeinsame Wertgemeinschaft sein, in der die unterschiedlichen Interessen aller Beteiligten austariert werden, um den optimalen Kompromiss zu finden. Denn ohne die Fähigkeit zum gemeinsamen Konsens kommen wir als Gesellschaft in dieser entscheidenden Frage nicht mehr weiter.
Der Erfolg eines Wohnungsunternehmens ist auch davon abhängig, ob das Verhältnis zu Mietern, Investoren und Politik nachhaltig funktioniert. Bei der ZBI Gruppe beispielsweise ist die Berücksichtigung aller Anspruchsgruppen im genossenschaftlichen Selbstverständnis inbegriffen, welches uns zur Einhaltung der Prinzipien Selbstverantwortung, Solidarität und Nachhaltigkeit verpflichtet. Wir betrachten die Vereinbarkeit einer „sozialen Rendite“ und ökonomischem Nutzen von Wohnraum nicht nur als notwendig, sondern auch als möglich. Das aktuelle Marktgeschehen spiegelt das wider, denn auch Investoren betrachten die Wahrung ethischer und sozialer Standards immer mehr als festen Teil ihrer Anlagestrategie.
Vonseiten der Politik muss dazu ein wirtschaftlich tragfähiges Rahmenwerk geschaffen werden, damit energetische Sanierung für alle Beteiligten auch finanziell attraktiv bleibt. Nach dem Vorbild Österreichs oder der Niederlande sollten die Behörden auch hierzulande ein schnelleres und unkomplizierteres Bauen ermöglichen.
Der Großteil des nötigen Wohnraums besteht bereits, er kommt jedoch nicht ohne energetische Sanierung aus. Gleichzeitig müssen die entstehenden Sanierungskosten aber sozialverträglich bleiben und nicht allein auf die Schultern der Mieter gestützt werden. Obwohl eine moderate Erhöhung nicht ausbleibt, müssen alle an einem Strang ziehen und ihren Teil beitragen.
Wohnungsgesellschaften können dabei auf einem bereits vorhandenen Fundament aufbauen, wie der Nähe zum Mieter sowie einer langjährigen Expertise in der Immobilienverwaltung. Der notwendige Beitrag der Wohnungswirtschaft wird es nun sein, sich einzubringen und sich dem Wandel nicht zu verschließen, sondern sozial- und gleichzeitig klimagerecht vorzugehen. Als Bindeglied und Vermittler für Städte, Mieter und Investoren mit einem konstruktiven offenen Dialog und dem Anbieten praktischer Lösungen.
