Die Zinsen bestimmen die Preise

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Oliver Koch, Vorstand Fortis Real Estate AG

Je weiter die Zinsen sinken, desto mehr werden Anleger in Immobilien gedrängt, desto stärker wächst die Nachfrage, desto mehr steigen die Preise. So weit, so verständlich. Und auch altbekannt. Dass das niedrige Zinsniveau zu einer Flucht in Immobilien und in die Aktienmärkte führt, lesen wir beinahe täglich. Die Folge, die dann immer wieder suggeriert wird, erleben wir ebenfalls: Wohneigentum wird Monat für Monat teurer, Neubauten kann sich ohnehin so gut wie niemand leisten, und der Bestand in begehrten Lagen geht weg wie warme Semmeln.

Was also sollte man fordern, damit die Preise am Wohnungsmarkt wieder sinken – etwa die Zwangserhöhung der Garantiezinsen am Anlage- und Versicherungsmarkt? Oder vielleicht gleich eine sprunghafte Korrektur der Leitzinsen nach oben?

Ich zweifle an diesem Lamento ebenso wie an dem einseitigen Blick auf die Entwicklung der Immobilienpreise. Niemand kauft eine Immobilie in bar. Bei jeder Transaktion von Wohneigentum sind Banken und Sparkassen involviert. Eine solche Investition ist für 99 Prozent der Menschen die größte ihres Lebens und wird mit mindestens einem Kredit finanziert. Daher sind für mich auch die absoluten Preise am Wohnungsmarkt relativ. Zumindest müssen sie in ein faires Verhältnis gesetzt werden – zu Angebot und Nachfrage, gewiss, aber vor allem auch zum Zinsumfeld und der Finanzierungslandschaft.

Wer heutzutage eine Wohnung erwirbt, zahlt aktuell bei einer normalen Bonität Zinsen zwischen einem halben und einem Prozent. Das sind zwei Prozentpunkte weniger als noch im Jahr 2015 und vier Prozent weniger als im Jahr 2011. Man kann also derzeit weitaus mehr finanzieren als in der Vergangenheit. Eine Beispielrechnung bei einer klassischen Tilgung von zwei Prozent, zehn Jahren Zinsbindung und einer monatlichen Rate von 1.500 Euro. Wir nehmen als Grundlage Zinssätze von fünf, drei und einem Prozent. Im Jahr 2011 erhielt man dafür 257.000 Euro. Im Jahr 2015 360.000 Euro, und heute bekäme man 600.000 Euro an Finanzierungskredit. Alle Achtung, zumal neben Eigentumsförderungen wie dem Baukindergeld und KfW-Krediten ab Dezember 2020 zudem die Provisionsteilung bundesweit greift und so die Kaufnebenkosten gesenkt werden. Überdies ist eine Reform der Grunderwerbsteuer nach wie vor auf der politischen Agenda, auch wenn die Bundesregierung die im Koalitionsvertrag in Aussicht gestellten Steuerfreibeträge für den Ersterwerb von Wohneigentum in dieser Legislaturperiode wohl kaum noch umsetzen wird.

Die wichtigste Herausforderung liegt für mich in dem mangelnden Vertrauen der Menschen in ihre eigenen Vermögensfähigkeiten. Die abstrakte große Zahl macht Angst, weil sich viele ob der größten Investition ihres Lebens nicht vorstellen können, dass ein solcher Kredit tatsächlich auch abbezahlt werden kann. Dabei ist der Euro-Preis allein eben kein aussagekräftiges Indiz für Preissteigerungen am Immobilienmarkt. Erst das Preis-Zins-Verhältnis gibt Aufschluss über die wahren Kosten von Wohneigentum. Würde sich diese Erkenntnis durchsetzen, wäre vielen Menschen geholfen, die Wohneigentum erwerben wollen, mit dem Sprung ins Eigenheim aber hadern.

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