Energetisches Sparpotenzial bei Neubauimmobilien

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Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Gruppe

Bei Wohninvestments in Deutschland werden Nachhaltigkeits- beziehungsweise ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) immer stärker beachtet, sowohl von privaten als auch von institutionellen Investoren. Einen der wesentlichen Faktoren dabei stellen Umwelt- und Klimaschutzaspekte dar – und damit die Frage der Energieeffizienz. Wie eine aktuelle Studie der Empira Gruppe zeigt, können Neubauprojekte dieses Ziel in den meisten Fällen besser erreichen als die Sanierung von Bestandsgebäuden. Die „Graue Energie“, also die durch den Bauprozess und die Materialien freigesetzten Emissionen, werden zwar nicht berücksichtigt, ihre Relevanz schwindet aber bei entsprechend langer Lebensdauer. Zudem können auch hierbei die neuesten und effizientesten Technologien und Prozesse eingesetzt werden. So bietet Wohnungsneubau gerade in der langfristigen Betrachtung das größte Klimaschutzpotenzial.

Energieverbrauch im Wohnsegment kaum zurückgegangen

Die europäischen Klimaschutzziele sind äußerst ehrgeizig: Bis 2050 soll die EU möglichst klimaneutral werden. Um dies zu erreichen, wird in den kommenden Jahren ein besonderer Fokus auf die Immobilien- und Bauwirtschaft gelegt. Schließlich tragen Wohnraumnutzungen einen erheblichen Teil zum Energieverbrauch und zu den CO2-Emissionen bei. Allein in Deutschland geht ein Viertel des gesamten Endenergieverbrauchs auf private Haushalte zurück.

In den vergangenen Jahren ist die Wohnfläche pro Kopf deutlich gestiegen. Gleichzeitig sinkt die durchschnittliche Haushaltsgröße. In einem Singlehaushalt wird pro Kopf mehr Energie für Licht und Heizung verbraucht als in einem klassischen Familienhaushalt. Diese Trends haben schließlich dazu geführt, dass der Energieverbrauch im Immobiliensegment gegenüber anderen Branchen in den vergangenen Jahrzehnten kaum gesunken ist, trotz sparsamerer Technologien.

Energiebilanz – unsanierter Altbau und Neubau im Vergleich

Um den Energieverbrauch im Gebäudesektor signifikant zu verringern, bedarf es in erster Linie einer effizienteren Wärmeerzeugung. In Deutschland sind Raumwärme und Warmwasser für 87 Prozent des Energieverbrauchs im Wohnbereich verantwortlich. Einerseits muss es eine stete Weiterentwicklung der technischen und nutzungsbezogenen Maßnahmen geben. Andererseits ist für die Verbesserung der Energiebilanz auch die Substanz der Gebäude von entscheidender Bedeutung. Diese ist hierzulande überwiegend veraltet.

Die Studie von Empira zeigt, dass ein unsanierter Altbau in Deutschland durchschnittlich 151 Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter und Jahr für Heizung und Warmwasser verbraucht. Im Vergleich dazu liegt der Heizenergieverbrauch bei Neubauten, die ab 2002 nach aktuellen technischen Standards errichtet wurden, bei 89 Kilowattstunden pro Quadratmeter und damit ganze 59 Prozent unter dem des unsanierten Altbaus.

Die Analyse führt also zu dem Schluss, dass sich die gesamte Betriebsenergie im deutschen Wohnbereich langfristig vor allem durch einen massiven Neubau an Immobilien nennenswert senken ließe.

Private Wohninvestments können den Trend hin zu einer nachhaltigen Immobilienbranche vorantreiben

In den nächsten Jahren kommt es vor allem im privatwirtschaftlichen Sektor darauf an, im Sinne der EU-Klimaziele zu handeln und eine Verlagerung des Schwerpunkts hin zu Ersatzneubauten statt einer stetigen Durchführung von Sanierungen. Der Wohnungsneubau in Deutschland geht bisher langsam voran. Im Jahr 2018 wurden hierzulande nur 3,47 Wohnungen pro 1.000 Einwohner gebaut, während der entsprechende Wert in Österreich bei 6,48 lag. Auch in Belgien, Frankreich und Polen wurden wesentlich mehr Wohnungen gebaut. Der Vorteil der privaten Immobilienwirtschaft besteht vor allem in flexibleren und schnelleren Handlungsmöglichkeiten als bei der eher schwerfälligen öffentlichen Hand.

Natürlich ist es nicht sinnvoll, jedes ältere Wohngebäude direkt durch einen Neubau zu ersetzen. Jeder Standort und jedes Objekt muss einzeln betrachtet werden, um dann individuell zu entscheiden, ob eine Sanierung oder ein Ersatzneubau sinnvoller ist.

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