Es lohnt sich, die Wärme der Erde zu nutzen

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Von Michael Lorz, Leiter Projektentwicklung und Projektmanagement, DKW Deutsche KapitalWert AG

Wer Immobilien entwickelt, die in Zukunft an Wert gewinnen anstatt verlieren sollen, der investiert in deren Nachhaltigkeit. Ziel einer zukunftsweisenden Projektentwicklung sollten Immobilien sein, die mit möglichst wenig Energie auskommen – und je autarker die Energieversorgung, desto besser. Eine vielversprechende Energiequelle, die bislang häufig noch vernachlässigt wird, ist die Geothermie, umgangssprachlich Erdwärme genannt. Dabei handelt es sich um eine beachtliche Energiequelle. Auf den ersten 100 Metern unter der Erdoberfläche liegt die Temperatur konstant bei zehn Grad Celsius. Je tiefer man bohrt, desto höher steigt die Temperatur. Nach Angaben des Informationsportals Erneuerbare Energien des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz steigt die Temperatur um drei Grad Celsius pro 100 Meter.

Abhängig vom Standort kommen zur Nutzung der Erdwärme als Energiequelle drei unterschiedliche Verfahren in Betracht: die oberflächennahe Geothermie (bis 400 m Tiefe), geothermische Systeme, die im Untergrund vorhandenes warmes Wasser nutzen (bis ca. 4.500 m Tiefe), und Systeme, die Wärme aus dem tiefen Gestein für die Stromerzeugung nutzen (in Fachkreisen auch petrothermale Geothermie genannt), welche gegenwärtig bis 5.000 Meter Tiefe vordringen. Natürlich sind nicht in jedem Fall alle Verfahren geeignet. Wenn es etwa darum geht, einzelne Immobilien mithilfe einer geothermischen Energiequelle zu versorgen, kommt beispielsweise in den meisten Fällen die oberflächennahe Variante zum Einsatz.

Einsatz von Geothermie steigert den Wert der Immobilie
Für Investoren und Projektentwickler rentiert es sich, sich mit der Geothermie als Energiequelle auseinanderzusetzen – nicht nur aus rein ökologischen Aspekten und um unseren Gebäudebestand nachhaltig zu entwickeln, sondern auch in finanzieller Hinsicht.

Wird Geothermie als Energiequelle genutzt, so steigert dies den Wert einer Immobilie. Ein Gebäude, das seinen Energiebedarf aus der Geothermie speist, erfüllt die Nachhaltigkeitsstandards im Rahmen der EU-Regulatorik und macht die Gebäudenutzer unabhängig vom öffentlichen Versorgungsnetz. Sie benötigen lediglich Strom, um die gebäudeinterne Erdwärmepumpe zu betreiben, und dieser kann in der Regel zu einem subventionierten Preis bezogen oder gleich mittels Solarpanelen selbst erzeugt werden. Dadurch sinken die Nebenkosten der Mieter signifikant. Eigentümer können so langfristig höhere Kaltmieten durchsetzen und die Investitionskosten zahlen sich schon nach verhältnismäßig kurzer Zeit aus.

Behörden müssen Probebohrungen genehmigen
Das klingt alles vorteilhaft, doch eine Hürde ist zu bewältigen: Um zu klären, ob ein Gebäudestandort dazu geeignet ist, Geothermie zu nutzen, sind Probebohrungen notwendig. Mithilfe eines Response-Tests kann das Temperaturniveau unter der Erde ermittelt und festgestellt werden, ob die Bedingungen zur Nutzung der Geothermie geeignet sind. Dieses Verfahren ist kostspielig, schnell werden für den Investor fünfstellige Beträge fällig.

Der Vorgang ist zudem genehmigungspflichtig. Bohrungen können sich auf die lokale Tektonik, das Grundwasser oder Nachbarbauten auswirken. Entsprechend restriktiv und sorgfältig prüfen die Behörden ein solches Vorhaben.

Wird Geothermie als Energiequelle genutzt, verändert sich die Vegetation
Um unerwünschte Überraschungen zu vermeiden, sollte man auch berücksichtigen, dass sich eine oberflächennahe Geothermie negativ auf die Vegetation direkt darüber auswirken kann. Dadurch, dass der Erde die Temperatur entzogen wird, kann diese austrocknen.

All das sollte aber kein Hinderungsgrund sein, die Gegebenheiten zu prüfen und bereits vorhandene Daten abzurufen: Wurden in einer Gegend bereits Probebohrungen gemacht oder wird dort gar Geothermie verwendet, so lässt das gegebenenfalls Rückschlüsse auf die Chancen vor Ort zu.

Was einige Investoren zunächst abschrecken könnte, ist die Tatsache, dass die Kosten zunächst deutlich höher sind als bei herkömmlichen Heizsystemen. Eine Erdwärmepumpe kostet im Schnitt etwa 12.000 bis 15.000 Euro und es dauert in der Regel etwa sieben bis zehn Jahre, bis sich diese Investition amortisiert hat.

Investition rentiert sich für langfristige Investitionen
Folglich rentiert sich diese Investition vor allem für Investoren, die Projekte länger im Bestand halten wollen. Wer Projekte schnell wieder veräußern will, wird die Investition nach so kurzer Zeit nur schwer über den Verkaufspreis wieder reinbekommen.

Zudem handelt es sich um eine Technik, die nicht für alle Objektarten gleich interessant ist: Da Gebäude nur mit hohem Aufwand so umgerüstet werden können, dass eine Wärmepumpe, die Geothermie als Wärmequelle nutzt, installiert werden kann – beispielsweise muss eine Fußbodenheizung vorhanden sein –, kommen in erster Linie Neubauprojekte infrage.

Ob sich die Installation von Geothermie rentiert, hängt auch stark von der Art und Größe eines Projekts ab. Eine oberflächennahe Geothermie kann beispielsweise für Einfamilienhäuser mit großem Grundstück attraktiv sein, während Tiefenbohrungen bei größeren Gebäuden oder Projektentwicklungen bevorzugt werden können.

Wenn die Möglichkeit besteht, Geothermie zu nutzen, so ist diese als Energiequelle wesentlich effizienter als der Einsatz einer Luft-Wasser-Wärmepumpe. Der Wirkungsgrad ist deutlich besser und das minimiert die Energiekosten stark.

Erdwärmepumpe ermöglich Wärme im Winter und Kühlung im Sommer
Attraktiv ist die Nutzung von Geothermie im Übrigen nicht nur aus finanzieller Sicht – für die Bewohner und Bewohnerinnen bietet die Technik auch einen hohen Wohnkomfort. Im Winter wird der Wohnbereich mithilfe einer Fußbodenheizung erwärmt. Und im Gegensatz zu vielen anderen Heizungssystemen in Deutschland, denen bislang eine Option zur Kühlung fehlt, kann das System der geothermischen Wärmepumpe im Sommer sozusagen „umgedreht“ werden, sodass der Wohnbereich gekühlt wird.

Geothermie bietet Investoren in der Immobilienbranche die Möglichkeit, nachhaltige und zukunftsfähige Projekte zu entwickeln. Obwohl die anfänglichen Kosten hoch sein können, sind die langfristigen Vorteile in Bezug auf Energieeffizienz, Umweltfreundlichkeit und Mieterzufriedenheit nicht zu vernachlässigen. Die Integration von Geothermie in die Immobilienentwicklung kann ein wichtiges Mittel sein, um die ESG-Ziele zu erreichen und unseren Immobilienbestand zu dekarbonisieren.

Branchenübergreifend sollte es das Ziel sein, Geothermieprojekte bestmöglich zu fördern. Damit ist nicht nur gemeint, Fördergelder zu genehmigen. Der Genehmigungsprozess bei der Tiefengeothermie, der aktuell über das Bergbaugesetz läuft, sollte möglichst einfach gestaltet werden. Und ein zentral gesteuerter Zugang zu Ergebnissen von bereits erfolgten Probebohrungen würde es Projektentwicklern erleichtern, diese Technik in Betracht zu ziehen.

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