ESG – wenn die Standards bei der Zertifizierung fehlen, müssen sie im Property-Management her

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Von André Vollbach, Geschäftsführer, HIH Property Management GmbH

Mehr als 13 Jahre nach der Ausstellung der ersten „Green Building“-Zertifizierung in Deutschland scheint die Branche von einem einheitlichen Nachhaltigkeitsstandard weiter entfernt als je zuvor. Investoren und Projektentwickler haben die Wahl, ob sie eines der europäischen Zertifikate oder ein amerikanisches Pendant bevorzugen – oder ob sie sicherheitshalber gleich beide Zertifizierungen in Anspruch nehmen. Jedes dieser Zertifikate hat wiederum unterschiedliche Qualitätsstufen wie Silber, Gold und Platin – wobei die Platinstandards von 2015 bei ein und demselben System heute in Einzelfällen nicht einmal mehr eine Gold-Auszeichnung bekämen.

Status quo: Property-Manager haben die „Last“ der Entscheidungsfreiheit

Wenngleich diese Zertifikate und Systematiken verschiedenste Nachhaltigkeitskriterien umfassen, bilden sie keinen Handlungsrahmen oder Leitfaden, nach welchem sich Property-Manager im deutschsprachigen Raum richten können. Diesen Rahmen bildet hingegen die Offenlegungs- und EU-Taxonomieverordnung, die seit dem ersten Januar dieses Jahres anzuwenden ist. Nun könnte man behaupten, die Verordnungen richteten sich lediglich an das Fonds- oder maximal das Asset-Management. Doch die eigentliche Wirkung wird in der täglichen Arbeit auf den Flächen erzielt, weshalb das Property-Management ebenfalls im Fokus steht. Letztlich liegt es an jedem Property-Manager, selbst zu entscheiden, inwiefern die ESG-Ziele und entsprechende Maßnahmen zum Erreichen dieser Ziele einerseits im Alltag umgesetzt und andererseits in die übergeordnete Unternehmensstrategie integriert werden. Ein Property-Manager kann also frei wählen, ob er selbst nur das nötige Mindestmaß erfüllen will, oder ob er den Regularien von morgen einen Schritt voraus bleiben möchte. Allerdings bleibt zu bedenken, inwieweit ein weniger nachhaltig agierender Property-Manager den Anforderungen immer stärker ESG-orientierter Investoren gerecht werden kann.

Die Gesetzgebung an sich bringt keine Einheitlichkeit

Bei dieser verwirrenden Konstellation und der weitgehenden Freiwilligkeit der komplexeren Nachhaltigkeitsmaßnahmen verwundert es nicht, dass es sich Initiativen wie GRESB und ECORE zum Ziel gesetzt haben, unterschiedlichste Immobilienportfolios im Bereich Nachhaltigkeit miteinander vergleichbar zu machen und somit letztlich auch die Arbeit des Property-Managements transparenter zu bewerten. Neben den unterschiedlichen Zertifizierungen spielen dabei auch weitere Regularien wie beispielsweise die besagte EU-Taxonomieverordnung eine Rolle. Doch abgesehen davon, dass es sich um zwei unterschiedliche Systematiken handelt, die sich teilweise überschneiden, gibt es Investoren, die sich auf einen Teil der jeweiligen Analysekriterien beschränken.

Aber obwohl jeder neue Kriterienkatalog und jede Überarbeitung der bestehenden Regularien für eine weitere Ausdifferenzierung sorgt, bringen sie überraschenderweise auch wichtige Impulse für einen lang erwarteten Handlungsrahmen mit. Die unterschiedlichen Zertifizierungssysteme und Initiativen fordern zumindest in weiten Teilen eine einheitliche Datengrundlage, beispielsweise bezüglich der laufenden Verbräuche sowie bei der anfallenden Abfallmenge. Letztlich können diese Kriterienkataloge und Datenbanken zum Beispiel parallel zur Global Reporting Initiative (GRI), zum Deutschen Nachhaltigkeitskodex oder zur Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) angewandt werden, um eine passende Strategie zu entwickeln und anschließend effizient umzusetzen. Aber selbstverständlich muss sich jemand im Vorfeld die Arbeit machen und die verfügbaren Stellschrauben und Einflüsse definieren und klarstellen.

Datenmanagement ermöglicht beides: Individualisierung und Standardisierung

Die Daten, die zuvor ungeordnet und bestenfalls in Excel-Tabellen auf Objektebene vorlagen, werden von Property-Managern seit einigen Jahren daher gezielt erhoben und zentral gespeichert. Diese Datengrundlage wird immer umfangreicher, beispielsweise durch die Installation von Smart-Metering-Systemen, aber auch aufgrund der Tatsache, dass bei vielen Objekten inzwischen ein zeitlicher Vergleich über Jahre hinweg möglich ist. Die Praxis, Rahmenverträge mit Betreibergesellschaften gebündelt abzuschließen, trägt ebenfalls zu einer Vereinheitlichung in der täglichen Managementarbeit bei. Gleichzeitig ermöglicht ein solches Vorgehen eine größere Flexibilität im Investoren-Reporting: Wenn die Daten auf Knopfdruck abgerufen werden können, lassen sie sich umso einfacher an die unterschiedlichsten Anforderungen der einzelnen Investoren und Systeme anpassen.

Mit anderen Worten sorgen eine wachsende Digitalisierung und Transparenz im Property-Management dafür, dass die Prozesse nicht nur dokumentiert, sondern stetig optimiert werden. Dadurch lassen sich Best Cases auf Objektebene gewinnbringend auf das gesamte Portfolio anwenden. Auf diese Weise nähern wir uns den Standards vom Property-Management herkommend an und formen den Handlungsrahmen der gesamten Branche.

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