Für Alarmismus gibt es keinen Grund

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Jürgen Michael Schick
Jürgen Michael Schick

Seit der letzten Abgeordnetenhauswahl in Berlin hat die Politik das Thema Wohnen wieder für sich entdeckt. Angesichts wachsender Bevölkerungs- und Haushaltszahlen entwickelt sich reflexartig ein Wettbewerb um die wirkungsvollsten Staatseingriffe, um Wohnen bezahlbar zu belassen und den Neubau anzukurbeln. In Kürze wird der Berliner Senat seine Bevölkerungsprognose nach oben korrigieren. Mit einem Bevölkerungsplus von sieben Prozent bis zum Jahr 2030 rechnet jetzt auch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Das Ziel, jährlich 6.000 bis 10.000 Wohneinheiten neu zu bauen beziehungsweise bauen zu lassen, ist bekannt. Wie so oft droht jedoch, das Kind mit dem Bade ausgeschüttet zu werden.

Berlin: eine erschwingliche Stadt

Als Immobilienunternehmer, Investoren und Verwalter wissen alle Marktakteure, dass in Berlin nur innerhalb des S-Bahn-Rings eine wirkliche Wohnungsverknappung herrscht. Die Neuvertragsmieten sind 2012 zwar im Vorjahresvergleich um rund acht Prozent gestiegen, dennoch weist der Berliner Mietspiegel noch immer im Mittel 5,21 Euro pro Quadratmeter aus. Berlin ist eine erschwingliche Stadt mit einer Mietpreis-Einkommens-Relation unterhalb anderer deutscher Städte. Wenn die Politik nunmehr versucht, den Neubau anzukurbeln, darf nicht außer Acht gelassen werden, dass die Marktmechanismen in Berlin sehr gut funktionieren, wenn nur etwas Markt zugelassen wird. Schon vor zwei Jahren sind die Baugenehmigungen deutlich gestiegen (+ 34 Prozent), weil sich Neubau angesichts der angezogenen Mieten in verschiedenen Bereichen wieder lohnt. Eine Entwicklung, die die Marktmechanismen sehr gut darstellt, ohne dass es dazu eines Berliner Wahlkampfes bedurft hätte, der mit zum Teil schrillen Tönen das Thema Wohnen ganz oben auf die Agenda gesetzt hatte.

Der „Sickereffekt“ trägt zur Entspannung bei

Neubau ist nötig in Berlin. Die sozialen Probleme werden die Verantwortlichen der deutschen Hauptstadt aber nicht in Neubaubeständen lösen, die bei Höchstmieten von 6,00 oder 7,00 Euro pro Quadratmeter gedeckelt werden sollen. Die sozialen Probleme der Stadt lösen die Wohnungsanbieter im Bestand. Neubau mit Mietpreisbindung ist auch nicht nötig, da jeder Mieter, der in eine teurere, neu errichtete Wohnung zieht, eine günstigere Wohnung verlässt. Der sogenannte „Sickereffekt“ sorgt dafür, dass jede Wohnung, die neu gebaut wird, Druck aus dem Kessel nimmt. Das gilt übrigens auch für Eigentumswohnungen. Eine Eigentumswohnung ist wohnungspolitisch keine „schlechtere“ Wohnung im Vergleich zu Mietwohnungsbeständen, da ein Mieter, der in die eigenen vier Wände zieht, ebenfalls zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt beiträgt und ganz nebenbei einen zentralen Beitrag zur politisch gewollten Altersvorsorge leistet.

Politischer Alarmismus ist unangebracht

Der Immobilienverband IVD hat vorgeschlagen, über sogenannte „Konzeptvergaben“ Auflagen bei der Grundstücksvergabe zu machen, um im Gegenzug landeseigene Grundstücke günstiger an Investoren zu vergeben. Die Berliner Politik diskriminiert hier nunmehr leider völlig offen private Investoren und bevorzugt die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften. Ebenso konträr zu dem Wunsch, den Neubau zu stimulieren, läuft die Berliner Bundesratsinitiative, die Kappungsgrenze abzusenken und den Zeitraum für Mieterhöhungen zudem von drei auf vier Jahre zu verlängern. Die politisch Verantwortlichen in Berlin reagieren mit den üblichen Reflexen: Alarmismus in Sonntags- und Wahlkampfreden zur scheinbaren „Wohnungsnot“, Quersubventionierung innerhalb der landeseigenen Gesellschaften, obrigkeitsstaatliche Klassiker wie die Zweckentfremdung werden hinter dem Ofen hervorgeholt. Gleichzeitig soll die Mietentwicklung eingedämmt werden, die Neubau aber erst rentabel macht. Die Investoren, die wir im Markt betreuen, wissen es besser: Berlin hat mehr Flächenpotenziale, als alle anderen vergleichbaren Städte in Deutschland und Europa. Die Wohnfläche pro Kopf ist in Berlin mit rund 39 Quadratmetern fast doppelt so hoch wie zum Beispiel in Paris. Günstigen Wohnraum für 5,00 bis 6,00 Euro pro Quadratmeter gibt es in Spandau, Reinickendorf, Tempelhof, Pankow, Weißensee, Lichtenberg und weiteren Quartieren zum Glück ebenso wie eine hochpreisige Innenstadt, die inzwischen Mietniveaus wie in Hamburg oder München in Nischen möglich macht. Eine „Wohnungsnot“ ist beileibe nicht in Sicht. Eine angespannte Wohnraumversorgung in der Innenstadt erfordert mehr Markt, der in den letzten zwei bis drei Jahren bereits gut funktioniert hat. Das politische Ziel von 30.000 neuen Wohnungen in Berlin innerhalb dieser Legislaturperiode ist zu erreichen. Man kann nur hoffen, dass der gerade erst aufblühende Markt nicht sofort wieder über Mietpreisdeckelung und andere staatliche Eingriffe erstickt wird.

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