Gefahr für Projektentwickler: Mietdeckel auch für Neubauten vorgelegt

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Jürgen Michael Schick

Projektentwickler sollten sich die jüngst veröffentlichten Gesetzentwürfe aus dem Bundesjustizministerium zur Änderung des Mietrechts ganz genau studieren. Denn zum ersten Mal ist darin ein Mietendeckel auch für Neubauimmobilien geplant. Ein Vorhaben mit weitreichenden Folgen, das trotz der allgemeinen Berichterstattung über die sonstigen Inhalte der Gesetzentwürfe vielen Branchenakteuren und auch in der Fachpresse noch kaum bekannt ist.

Anstelle des bisherigen § 5 WiStG soll eine Regelung zur Mietpreisüberhöhung kommen, die nicht mehr auf das subjektive Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung eines geringen Angebots durch den Vermieter setzt. In Zukunft genügt die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 20 Prozent, wenn es in einem Gebiet ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen gibt. Ein geringes Angebot wird sich in fast allen attraktiven größeren Städten feststellen lassen. Als Grundlage genügt übrigens schon die Knappheit in einem Stadtteil, es kommt nicht auf die ganze Gemeinde an.

Eine Ausnahme soll für Neubauten gelten. In den ersten fünf Jahren ab der erstmaligen Nutzung soll keine Mietpreisüberhöhung vorliegen. Aber jetzt kommt der entscheidende Punkt: Erfolgt eine Wiedervermietung im Anschluss an diese Frist, muss sich der Vermieter an den neuen Mietendeckel halten. Auf die Tatsache, dass es sich bei der Wohnung um einen Neubau im Sinne der Ausnahme von der Mietpreisbremse handelt (§ 556f BGB), kann sich der Vermieter zwar berufen. Das nützt ihm jedoch nichts, wenn die Miete nach der parallel laufenden Regelung überhöht ist. Auch eine höhere Vormiete gewährt keinen Bestandsschutz. Zwar gibt es eine Ausnahme in der Form, dass eine höhere Miete zulässig wäre, wenn die Miete zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Die Beweislast liegt jedoch beim Vermieter. Im Kern ist es also so: Sollten die Pläne aus dem Justizministerium tatsächlich umgesetzt werden, gilt die 120-Prozent-Grenze für Neubauimmobilien nach fünf Jahren.

Jeder Projektentwickler weiß, dass er mit den gestiegenen Bodenpreisen und der herrschenden Baukosteninflation nicht zu 120 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten kann, selbst wenn es eine Galgenfrist von fünf Jahren geben sollte. In der Folge werden sich Projektentwickler aus dem Mietwohnungsbau nach einer kurzen Boomphase wieder zurückziehen müssen und notgedrungen nur noch Eigentumswohnungen oder eben Gewerbeimmobilien bauen.

Während sich Fachleute und die rationalen Baupolitiker überall im Land überlegen, wie man den Mietwohnungsbau ankurbeln kann, lässt sich das ideologisch linksorientierte Justizministerium davon nicht beeindrucken, sondern plant den Mietendeckel auch für Neubauten. Seit 2015 fordern Grüne, Linke und SPD zusammen mit Mieteraktivisten, die „Ausnahmen“ von der Mietpreisbremse abzuschaffen. Die scheidende Justizministerin Katharina Barley hat jetzt geliefert. Ein Gesetzentwurf, der in seiner Tragweite von vielen noch nicht erkannt ist. Hoffentlich wird die Union diesen Unsinn verhindern. Auf die anderen schädlichen Verschärfungen des Mietrechts (inklusive der Mietspiegelmanipulation durch die Ausweitung des Bezugszeitraums von vier auf sechs Jahre) kann ich hier aus Platzgründen nicht weiter eingehen.

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