Gericht stellt Berliner Mietspiegel in Frage

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Die Diskussionen um die Mietpreisbremse reißen nicht ab. Eine Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg gießt nun Öl ins Feuer der Debatte. Anlass ist der Berliner Mietspiegel als Grundlage zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auf Basis eines Gutachtens hat die Richterin entschieden, dass der Berliner Mietspiegel nicht als qualifiziert gelten kann, weil er nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Das Urteil ist zwar noch nicht rechtskräftig – dennoch hat die Entscheidung eine Signalwirkung, die weit über das Berliner Stadtgebiet hinaus reicht. Dem Sachverständigen zufolge war die Stichprobe, auf deren Basis der Berliner Mietspiegel berechnet worden war, nicht repräsentativ. Für den Mietspiegel 2013 waren zwar insgesamt 12.000 Datensätze von den mehr als einer Million Berliner Wohnungen ausgewertet worden, was theoretisch ausreichend ist. Es hatten jedoch nur rund 4.000 Mieter an der Befragung teilgenommen. Dabei seien nicht alle Bevölkerungsgruppen repräsentiert gewesen. Darüber hinaus machte der Experte beim Berliner Mietspiegel mehrere Berechnungsfehler aus. So seien Sondermerkmale von Wohnungen nicht richtig eingepreist worden, Bruttomieten seien falsch in Nettomieten umgerechnet worden und die Extremwertbereinigungen seien fehlerhaft. Sein Fazit: Der Berliner Mietspiegel, der vom Hamburger Researchunternehmen F+B erstellt worden war, entspreche nicht modernen mathematischen Standards.

Die fehlerhafte Extremwertbereinigung war der ausschlaggebende Faktor für die Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg. Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Vermieterin die Miete für eine Altbauwohnung über die Spiegelmiete hinaus erhöht. Als der Mieter sich weigerte, die Miete zu zahlen und auf den Mietspiegel verwies, reichte sie Klage ein. Die Richterin des Amtsgerichts gab ihr Recht. Im Umfeld der Wohnung seien Mieten von sieben bis elf Euro pro Quadratmeter gezahlt worden, die in der Berechnung des Mietspiegels aber fälschlicherweise als Wucher deklariert und nicht berücksichtigt worden seien. Die ortsübliche Vergleichsmiete sei damit zu niedrig angesetzt. Die Entscheidung des Gerichts ist somit nicht nur eine schallende Ohrfeige für die Researcher von F+B und die Berliner Senatsverwaltung, die alle zwei Jahre eine halbe Million Euro für die Erstellung des Mietspiegels ausgibt. Sie könnte auch der Startschuss für eine Prozesswelle sein, die die deutschen Gerichte überrollt, wenn am 1. Juni die Mietpreisbremse in Kraft tritt. Denn auch in anderen Städten werden Vermieter sich nun auf die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg berufen und Gutachten zu den Mietspiegeln ihrer Stadt erstellen lassen. Hoffnungen darauf, dass die Gerichte nun indirekt die Mietpreisbremse aushebeln werden und Mieterhöhungen weiterhin im gleichen Maße wie bisher möglich sind, sollten sich Vermieter aber nicht machen. Denn die SPD plant derzeit ein neues Gesetz zur Berechnung der Mietspiegel. Demnach sollen als Grundlage die Mieten der vergangenen zehn statt der vergangenen vier Jahre heran gezogen werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete würde damit deutlich sinken.

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