Grüne Fonds: Zögern kostet Marktanteile

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Christian Paul, CEO Fundamenta Group Deutschland AG

Die Deklaration von Fonds als „hellgrün“ oder „dunkelgrün“ im Sinne der EU-Offenlegungsverordnung läuft weiterhin schleppend. Anderthalb Jahre nach Inkrafttreten der Regelung, die die ESG-Konformität für Investoren transparenter machen soll, ziert sich die Branche immer noch, für den Großteil ihrer Produkte die Zulassung als Fonds nach Artikel 8 oder 9 zu beantragen. Das gilt auch für Immobilienfonds. Die Gründe dafür sind zwar nachvollziehbar, doch allesamt untauglich.

Viele hoffen immer noch auf klarere Vorgaben des Regulierers, was ein Fonds mitbringen muss, um als hellgrün oder dunkelgrün zu gelten. Medienwirksame Fälle von Greenwashing haben einzelne Unternehmen Reputation gekostet – und ein solches Debakel möchte man unbedingt vermeiden.

Doch da können die Firmen lange warten. Einigermaßen umfassende, verbindliche Kriterien für „nachhaltig“ wird es frühstens in einigen Jahren geben. Noch immer bildet die EU-Taxonomie nur einen Teil der Wirtschaftstätigkeiten ab. Das weite und immer wichtiger werdende Feld der sozialen Nachhaltigkeit etwa ist in der Regulierung noch immer ein unbeschriebenes Blatt. Im Bereich der ökologischen Nachhaltigkeit gibt es bereits Revisionen, und das wird mit fortschreitender technologischer Entwicklung in den kommenden Jahren immer häufiger vorkommen.

Kurzsichtige Denke

Nicht wenige scheuen auch die Folgen, die die Einstufung als Artikel-8- oder -9-Fonds für ihre Rendite haben könnte. Doch das ist eine kurzsichtige Denke. Klar – als grüner Fonds unterliegt man gewissen Einschränkungen, das Anlageuniversum verkleinert sich. Die energetische Sanierung des Bestands erfordert hohe Investitionen. Alles das kostet Rendite – bei dunkelgrünen noch mehr als bei hellgrünen Produkten.

Doch während die einen zaudern, preschen die anderen vor und jagen ihnen Marktanteile ab. Schon im vergangenen November hat das Investmenthaus Empira in einer Umfrage festgestellt, dass nur noch ein Viertel der Investoren künftig noch in Fonds investieren will, die sich nicht nach Artikel 8 oder 9 qualifizieren. Während die einen an künftigen Ladenhütern festhalten, investieren die anderen in die Produkte, die in wenigen Jahren der Standard sein werden.

Kein Hexenwerk

Diese Pioniere haben erkannt, dass sie selbst am besten in der Lage sind einzuschätzen, welche Stellschrauben in ihrem Portfolio die besten Effekte in Puncto Nachhaltigkeit bringen. Sie haben Scoringmodelle entwickelt, mit denen sie Objekte für den Zukauf und im Bestand unter ESG-Gesichtspunkten bewerten. In der Immobilienwirtschaft gibt es zahlreiche Ansatzpunkte für ökologische Nachhaltigkeit, die gut definierbar und quantifizierbar sind, etwa die Energieeffizienz von Gebäuden oder der Anteil erneuerbarer Energien am Heizenergiebedarf. Weitere Punkte betreffen den Komplex der sozialen Nachhaltigkeit mit Kriterien wie Barrierefreiheit oder soziale Mietpreispolitik.

Diese Unternehmen haben auch festgelegt, wie die Nachhaltigkeitskriterien im Ankaufsprozess und auf die Objekte im Bestand angewendet werden. Häufig gibt es einen verbindlichen Fahrplan, wie und wann das Scoring der Gebäude im Portfolio verbessert werden soll, etwa durch energetische Sanierung.

Die dafür benötigten Daten liegen den Anbietern vor, und die Entwicklung und Institutionalisierung der Prozesse im Unternehmen ist kein Hexenwerk. Doch wer die notwendigen Anpassungen zu lange verschleppt, wird es mittelfristig schwer haben auf einem Markt, auf dem nachhaltige Produkte zum Standard werden.

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