Hamburg: Es wird überall investiert

Newsletter Posts / Beiträge

Dr. Rainer Zitelmann

Wie in allen großen Städten so klagen auch die Projektentwickler in Hamburg über die massiv gestiegenen Grundstückspreise. Die Reaktion: Es wird inzwischen zunehmend in Stadtrandlagen investiert. Nur wenige, sehr vorausschauende Projektentwickler haben schon länger damit gerechnet, dass der Trend in die Außenbezirke geht. Und genau diese Projektentwickler, die sich frühzeitig überall in Hamburg Grundstücke gesichert haben, werden jetzt für ihre Weitsicht belohnt.

Platzhirsch ist Otto Wulff

Bei einer Veranstaltung der „Hamburger Immobilienrunde“ zeigte Andreas Schulten von bulwiengesa, dass inzwischen im Hamburger „Projektentwickler-Ranking“ Otto Wulff mit Abstand an der Spitze liegt. Fast 200.000 qm habe der Platzhirsch im Bau oder in der Pipeline, gefolgt von Behrendt (knapp 120.000) und Bonovia (Ex NCC) mit ca. 110.000. Wulff hält Warnungen vor einer Blase am Hamburger Markt denn auch für unbegründet: Selbst wenn in Hamburg 8000 bis 9000 Wohnungen im Jahr neu gebaut würden, dann bedeute dies angesichts der natürlichen Schrumpfung im Bestand lediglich ein Nettogewinn von 1500 bis 2000 Wohnungen.

Kleine Projekte rechnen sich nur noch schwer

Die bulwiengesa-Studie zeigt, dass überwiegend nach wie vor kleine Projekte mit 20 bis 30 Wohnungen realisiert werden, doch erfahrene Projektentwickler sind skeptisch, ob sich solche Projekte künftig angesichts stark gestiegener Grundstückspreise noch rechnen werden. Peter Jorzik vom „Hamburg Team“ hat jedenfalls für sein Unternehmen die Devise ausgegeben, schwerpunktmäßig auf Projekte mit mindestens 100 Wohnungen zu setzen. Vor allem sieht er Chancen in Bürostandorten wie der City Nord, wo er zusammen mit Otto Wulff derzeit über 500 Neubauwohnungen realisiert. Wie überall in Hamburg gilt auch hier der Mix von einem Drittel öffentlich geförderten Wohnungen, einem Drittel Eigentumswohnungen und einem Drittel frei finanzierten Wohnungen.

Die Projektentwickler in Hamburg waren sich auch darüber einig: Der geförderte Wohnungsbau rechnet sich nicht, auch wenn Investoren in Ausnahmefällen hier bereit sind, mehr als das 30fache zu zahlen. Der geförderte Wohnungsbau wird quersubventioniert durch den frei finanzierten Mietwohnungsbau und vor allem den Bau von Eigentumswohnungen.

Faktoren im Schwerpunkt bei 23 bis 25

Welche Faktoren werden von Investoren für Mietwohnungen in Hamburg gezahlt? Im Schwerpunkt werden nach Auskunft der Projektentwickler die Projekte in Forward-Deals zum 23-25fachen verkauft. Selbst in Randlagen, für die noch vor zwei Jahren niemand das 20fache gezahlt hätte, wird inzwischen das 22fache erzielt.

Dass solche Faktoren gezahlt werden zeigt, dass die Nachfrage institutioneller Investoren das Angebot weit übersteigt. Andererseits sind solche Faktoren auch für die Projektentwickler erforderlich, da inzwischen auch in Randlagen die Grundstückspreise massiv zugelegt haben. Selbst an einem Standort wie Langenhorn – weit draußen an der Grenze zu Schleswig-Holstein – werden inzwischen 600 Euro/qm für Grundstücke gezahlt. Glücklich sind da vorausschauende Investoren wie die Patrizia, die dort noch für weniger als die Hälfte eingestiegen ist und nun etwa 450 Wohnungen realisiert.

Wohnungen werden immer kleiner

Fabian von Köppen von Garbe Immobilien zeigte zwei weitere Trends für Hamburg auf: Die Wohnungen werden Jahr für Jahr kleiner. Er verdeutlicht dies am Beispiel von vier Projekten in der Hafencity, die er in den Jahren 2006 bis 2016 realisierte: Die durchschnittliche Wohnungsgröße sank Projekt für Projekt von ursprünglich 160 qm auf nunmehr 80 qm. Die Zahl der 2-Zimmer-Wohnungen in den von ihm als Beispiel angeführten Projekten stieg von 0 Prozent beim Projekt „La Taille Vent“ im Jahr 2006 auf 45 Prozent im aktuellen Projekt „Creative Blocks“. Auch dies ist ein Ergebnis der gestiegenen Grundstücks- und Baukosten.

Bulwiengesa bestätigt diesen Trend für Hamburg: Lag die durchschnittliche Wohnungsgröße im Mietwohnungsbau 2008 noch bei 95 qm, so liegt sie heute nur noch bei 82 qm. Auch bei den Eigentumswohnungen sank die durchschnittliche Größe in Hamburg von 115 auf 94 qm.

Ein weiterer Trend: Es werden immer weniger PKW-Stellplätze gebaut, stattdessen umso mehr Fahrradstellplätze. Betrug die Stellplatzquote beim Projekt La Taille Vent noch 1,6, so liegt sie bei den „Creative Blocks“ nur noch bei 0,4. Von Köppen begründet dies damit, dass jüngere Menschen immer weniger auf das Auto setzen. Die Quadratmeter-Preise bei den vier Projekten stiegen von 4500 Euro/qm im Jahr 2006-2008 auf nunmehr 7500 qm. Eine ähnliche Entwicklung ist überall in Hamburg zu beobachten. Im Teilmarkt Elbe/City, so Bulwiengesa, stiegen die durchschnittlichen Verkaufspreise für Eigentumswohnungen von 3800 Euro/qm im Jahr 2010 über 5500 Euro/qm im Jahr 2014 auf nunmehr 6700 Euro/qm.

Die Kapitalanlagewohnung als neuer Königsweg der Bauträger?
Beiträge
Von Jens R. Rautenberg, Geschäftsführer von CONVERSIO
mehr...

1. Dezember 2020
Berlin bleibt Deutschlands wichtigster Zinshausmarkt
Beiträge
Von Jürgen Michael Schick
mehr...

1. September 2020
Schönefeld boomt auch ohne Flughafen
Berlin - Nachrichten
Während der Flughafen Berlin Brandenburg (BER) jüngst wieder durch Negativschlagzeilen auffiel und eine Eröffnung vor 2021 unwahrscheinlich ist, wächst der Berliner Südosten kontinuierlich. In...
mehr...

1. Dezember 2017