„Horizontale Zinshäuser“

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Maik Rissel, Direktor und Leiter Immobilien der Family Office Bank Marcard, Stein & CO

Frage: Private Kapitalanleger und Family Offices investieren in der Regel in klassische Wohnimmobilien, die sich möglichst in zentraler Lage in Großstädten befinden. Ihr Multi Family Office Marcard, Stein & CO, welches Vermögen von Unternehmerfamilien und Stiftungen  verwaltet, hat eine etwas andere Philosophie. Wie lautet sie?

Maik Rissel: Es mag manchen überraschen, aber wir investieren in Reihenhäuser. Vor einigen Jahren kam ein Bauträger auf uns zu, der um Finanzierungshilfe für ein Portfolio mit Reihenhäusern bat. Wir haben ihn unterstützt und sind seitdem in diesem Marktbereich aktiv. Da es sich um ein- bis zweistöckige Wohngebäude handelt, haben wir ihnen den Namen „horizontale Zinshäuser“ gegeben. Wir sind sehr glücklich über unseren eingeschlagenen Weg.

Frage: Das Konzept ist nicht, die Reihenhäuser zu verkaufen, Sie vermieten sie. Ist denn die Miete aufgrund größerer Flächen nicht deutlich teurer?

Rissel: Das kommt natürlich immer auf die Grundfläche an. Aber Reihenhäuser sind in der Vermietung oft nicht teurer als eine Drei- oder Vier-Zimmer-Neubauwohnung mitten in der Stadt. In etwa kostet es das Gleiche, da die Grundstückskosten am Stadtrand in der Regel niedriger sind. Mieter eines Reihenhauses sind zudem gerne bereit, auch etwas mehr Geld für die gewonnene Freiheit auszugeben. Wurde seriell gebaut, ist der Häusertyp sodann günstiger als ein klassischer Geschosswohnungsbau. Bei unseren Reihenhäusern liegen die Mieten zwischen 9,50 und 11,00 Euro pro Quadratmeter. Das ist eindeutig weniger als in den Zentren.

Frage: Was schätzen denn die Mieter daran?

Rissel: Aus Sicht des Nutzers handelt es sich um ein attraktives Mietprodukt. Er weiß es zu schätzen, wenn er einen eigenen Hauseingang hat und ein Stück Garten, in dem er sich frei bewegen kann. Viele investieren sogar in ihre gemietete Immobilie, sei es in gute Fußböden oder anspruchsvolles Mobiliar sowie eine aufwendige Gartengestaltung. Letztlich genießen sie es, nicht dem täglichen Lärm der Nachbarschaft ausgesetzt zu sein wie in einem hellhörigen Miethaus.

Reihenhäuser haben einen etwas biederen Ruf. Wohnen dort nicht hauptsächlich Beamte?

Rissel: Im Gegenteil, die Bandbreite ist recht groß ­− vom jungen Akademikerpaar über Familien bis hin zum Seniorenpaar. Im Prinzip ist es ein Modell für alle, die gerne die Ruhe am Stadtrand genießen. Interessenten können wählen zwischen einem Einsteigermodell mit drei Zimmern und 80 bis 95 Quadratmetern und dem klassischen Vier-Zimmer-Modell zwischen 100 und 120 Quadratmetern. Beide Größen laufen gut.

Frage: Ist denn die Ausnutzung auch über einen längeren Zeitraum gegeben?

Rissel: Durchaus. Fühlen sich die ersten Mieter dort heimisch, erzählen sie ihren Freunden und Kollegen davon. Insofern bringt jeder Nutzer etwa ein bis drei weitere Interessenten mit.

Frage: Was hat denn nun der Investor davon?

Rissel: Er ist bei diesem Investitionsmodell flexibel. Besitzt er mehrere Reihenhäuser und möchte sich von einem Anteil trennen, kann er beispielsweise ein einzelnes Haus nach zehn Jahren verkaufen und sein Geld woanders investieren. Außerdem erhält er eine angemessene Rendite. Im Geschosswohnungsbau ist es dagegen viel komplizierter, etwa, wenn eine Eigentümergemeinschaft alle Belange des Verkaufs regelt. Da ist man dann oft nicht mehr sein eigener Herr.

Frage: Gibt es etwas, was Anleger und Nutzer gleichermaßen beachten sollten?

Rissel: Entscheidend ist natürlich immer die Lage. Liegt das Haus am Stadtrand oder weiter außerhalb, sollten eine gut ausgebaute Straßenanbindung zur Stadt und ein ÖPNV-Anschluss mit kurzer Taktzeit vorhanden sein. Darüber hinaus ist eine nahe Lage zu Kitas und Schulen, zu Nahversorgern und Ärzten insbesondere für Familien von großem Vorteil.

Frage: Welche Rolle spielt der Bauträger?

Rissel: Sprechen wir von neuen Reihenhäusern, dann sollte sie jemand bauen, der ausreichend Markterfahrung hat. So sollten die Gärten zur Südwestseite liegen und die Sonne tagsüber ins Wohnzimmer scheinen. Und die Farbe der Fliesen oder das Material der Böden sollten wählbar sein. Denn auch in serieller Bauweise ist Individualität beim äußeren sowie inneren Erscheinungsbild möglich.

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