Ich zweifle die neue Kappungsgrenzenverordnung an

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Jürgen Michael Schick
Jürgen Michael Schick

Einige Bundesländer haben in den vergangenen Monaten Verordnungen erlassen, um die Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent herabzusetzen. Die Ermächtigung zum Erlass dieser Verordnungen wurde durch die Mietrechtsreform 2013 eingeführt. Die Länder Berlin und Hamburg sowie das Land Bayern für die Stadt München haben dabei ohne nähere Untersuchungen jeweils das gesamte Stadtgebiet zum Mangelgebiet erklärt.

Im Rahmen der zugespitzten Mietendiskussion versuchen die betreffenden Gemeinden, allen voran die Bundeshauptstadt Berlin, den Eindruck zu erwecken, dadurch sei auch bei einer Neuvermietung die Höhe der Mieten gedeckelt. Sie behaupten, durch die betreffende Verordnung sei „amtlich festgestellt“, dass im gesamten Stadtgebiet ein außerordentlicher Wohnraummangel vorliege. Damit sei die Regelung des § 5 WiStG anzuwenden. Nach dieser Vorschrift handelt ein Vermieter ordnungswidrig, wenn er das geringe Angebot an Wohnungen ausnutzt und eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt.

Als Wohnungsverwalter und Makler von Mietwohnhäusern frage ich mich dabei, ob die Senatsverwaltung es nicht besser weiß oder ob sie bewusst falsche Auskünfte gibt. Zwischen der Verordnung über die Kappungsgrenze und § 5 WiStG besteht kein Zusammenhang. Wie der Bundesgerichtshof bereits in zwei Urteilen entschieden hat, findet § 5 WiStG nur dann Anwendung, wenn der Mieter im Einzelfall nachweist, dass im gesamten Stadtgebiet Wohnungsmangel herrscht (BGH, Urteil vom 28. 1. 2004 – VIII ZR 190/03 –, und BGH, Urteil vom 13. 4. 2005 – VIII ZR 44/04). Dies ist jedoch in Berlin nicht der Fall. Die Verordnung zur Kappungsgrenze reicht als Nachweis nicht aus. Die Voraussetzungen für die Anwendungen von § 5 WiStG sind nur erfüllt, wenn der Mieter keine Ausweichmöglichkeit hat und deshalb auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen ist. Das Tatbestandsmerkmal des „geringen Angebots“ ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist. Legt der Mieter aus persönlichen Gründen unbedingt Wert auf eine bestimmte Wohnlage, rechtfertigt dies keine Anwendung des § 5 WiStG. Eine andere Interpretation, die von interessierter Seite aus offenbar wahltaktischen Gründen genutzt wird, wie etwa von dem Berliner Senat, soll augenscheinlich bewusst in die Irre führen. Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages gilt daher weiterhin die Vertragsfreiheit.

Der Immobilienverband IVD bezweifelt darüber hinaus die Rechtmäßigkeit der Verordnungen. Nach dessen Erkenntnissen liegen die Voraussetzungen für den Erlass der betreffenden Verordnungen nicht in dem gesamten Gebiet der jeweiligen Gemeinden vor. Entsprechende Untersuchungen haben die Landesregierungen nicht vorgelegt und ganz augenscheinlich ja auch nicht durchgeführt. Wie aus dem aktuellen Marktmietenspiegel 2013 des IVD für Berlin hervorgeht, liegt jedenfalls in der Bundeshauptstadt kein Wohnraummangel für das gesamte Stadtgebiet vor. Lediglich in besonders begehrten Lagen ist der Markt eng, und nicht jeder Mietsuchende findet hier eine günstige Wohnung.

Eine Begrenzung der Mieten kann an der Ursache für die steigenden Mieten ohnehin nichts ändern. Diese sind Ergebnis des geringen Wohnungsangebots und der steigenden Nachfrage in den Ballungszentren. Die einzige langfristig wirksame Maßnahme gegen Wohnraummangel und steigende Preise ist der Wohnungsneubau. Dieser muss durch die Stärkung marktwirtschaftlicher Instrumente angeregt werden. Erste Erfolge des anziehenden Neubaus zeigen gerade in Berlin bereits Wirkung und verlangsamen den Mietenanstieg. Diese Entwicklung darf nun nicht von der Politik abgewürgt werden. Kappungsgrenzen und Mietobergrenzen bei der Neuvermietung werden den dringend benötigten Neubau und die Altbausanierung stoppen. Sollte eine wie auch immer geartete Bundesregierung eine Mietpreisbremse einführen, werden sich die Berliner an die Zeit vor dem Mauerfall erinnern: Auch damals gab es eine Mietpreisdeckelung. Der Wohnungsmangel wurde immer drastischer, und bei Wohnungswechseln wurden für einen alten Lampenschirm und ein abgewetztes Sofa Ablösesummen in vier- bis fünfstelliger Höhe bezahlt.

Die Wohnungswirtschaft braucht verlässliche Rahmenbedingungen, die den Markt unterstützen. Gerade in Berlin sehen alle Beteiligten, die kein ideologisch verzerrtes Bild von der Stadt haben, dass wir 23 Jahre nach der Wiedervereinigung endlich die Entwicklung einer wirklich prosperierenden Metropole erleben. Mieterinnen und Mietern ist bei dieser Entwicklung am besten geholfen, wenn es mehr Wohnungen gibt. Denn sie sind der beste Schutz vor steigenden Mieten.

Und bis auf Weiteres gilt: Auch in Gemeinden, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt worden ist, können bei einer Neuvermietung die Mieten weiterhin frei vereinbart werden. Die Kappungsgrenze gilt nur bei einer Erhöhung der vereinbarten Miete, nicht aber beim Abschluss eines neuen Mietvertrages. Aus den Verordnungen zur Kappungsgrenze ergibt sich nicht, dass in den betreffenden Gemeinden die 20-Prozent-Grenze des § 5 WiStG einzuhalten ist.

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