Immobilien-Token etablieren sich als Anlageprodukt

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Thomas Meyer, Vorstand, WERTGRUND Immobilien AG

Sei es der E-Commerce oder die Social-Media-Revolution – immer, wenn es in Vergangenheit um einen tiefgreifenden digitalen Strukturwandel ging, hörte man in der Immobilienbranche dasselbe geflügelte Wort: „Beton lässt sich nicht digitalisieren.“ Spätestens die Blockchain-Technologie und der damit verbundene Handel mit Kryptowährungen und anderen Token-Produkten haben jedoch dafür gesorgt, dass dieser Satz schlicht und ergreifend nicht mehr zutrifft.

Gleiche Technologie – unterschiedliche Volatilität

Inzwischen können alle Arten von Sachwerten – und damit auch die verschiedensten Immobilienwerte – als sogenannter Security-Token in der Blockchain hinterlegt werden. Dabei kann es sich also unter anderem um eine Eigentümerschaft, ein Nachrangdarlehen oder bestimmte andere verbriefte Rechte handeln. Das technische Prinzip ist dabei exakt dasselbe wie bei einem Bitcoin, vor allem im Hinblick auf Transparenz, Barrierefreiheit und Fälschungssicherheit. Zudem sind die Token ähnlich wie Kryptowährungen unbegrenzt teilbar, weshalb beispielsweise die klassischen Investmentschwellen von Immobilienfonds wegfallen. Dadurch lassen sich auch regelmäßige Zukäufe je nach Sparplan individuell gestalten.

Der wichtigste Unterschied zwischen Kryptowährungen und tokenbasierten Immobilienprodukten ist hingegen, dass die Immobilie selbst, beziehungsweise der dazugehörige Darlehens- oder Verkehrswert, maßgeblich für die Wertentwicklung des Tokens verantwortlich ist. Daher dürften sich die meisten dieser Produkte deutlich weniger volatil verhalten als Bitcoin und Co.

Aktuell werden erste Immobilien-Investmentprodukte auf Token-Basis entwickelt, wobei es zurzeit noch zahlreiche regulatorische Unklarheiten gibt: Während das originäre immobilienbezogene Produkt – also zum Beispiel ein Nachrangdarlehen – dem für das Vehikel spezifischen Rechtsrahmen unterliegt, haben die Token als digitales Abbild bislang keine einheitliche Regulierung. Eine der Folgen: Immobilienbasierte Token-Produkte sind zurzeit aus rechtlichen Gründen noch nicht so frei handelbar wie beispielsweise Kryptowährungen. Dies wird sich jedoch in den kommenden Jahren ändern, erste Schritte dazu wurden bereits von der Bundesregierung unternommen.

Produkte für online-affine Anlegergruppen

Auf lange Sicht werden sich die konventionellen Immobilien-Investmentprodukte – also beispielsweise Publikumsfonds – zunehmend tokenisieren. Hierbei gilt das Gesetz, dass alles, was digitalisiert werden kann, auch langfristig digitalisiert wird. Blockchain-Produkte könnten diese Investmentstrukturen bereits in zehn Jahren als Marktstandard verdrängen, sofern der regulatorische Rahmen gegeben ist.

Aktuell werden digitale Immobilieninvestments jedoch mit dem Ziel entwickelt, das „Produkt Immobilie“ für jüngere, innovationsoffene Anlegergruppen attraktiver zu gestalten. Diese sind in der Regel an digital gestützte Produkte wie Robo-Advisors gewöhnt und gelten auch als Zielgruppe für Krypto-Investments. Technisch gesehen ist es auch möglich, Security-Token mit Immobilienwerten direkt gegen Kryptowährungen einzutauschen, sodass mediale Brüche unterbleiben. Für digitalaffine Investoren stellen diese neuen Investmentprodukte also eine Möglichkeit dar, ihr Portfolio weiter zu diversifizieren – ohne beispielsweise das Schlange stehen bei der lokalen Bankfiliale in Kauf zu nehmen, der für das Zeichnen klassischer Immobilienprodukte in vielen Fällen noch immer unvermeidbar ist.

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