Immobilientransaktionen effizienter gestalten

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Von Sebastian Renn,
Vice President Sales DACH bei Drooms

Immobilientransaktionen in Europa werden seit einigen Jahren immer komplexer. Wer heute eine Immobilie verkaufen möchte, braucht vor allem eines: Zeit. Die Tendenz ist eindeutig: In ganz Europa haben die Komplexität und vor allem die Dauer der Immobilientransaktionen vom Bieterverfahren bis zum Abschluss deutlich zugenommen.

Während 2019 im Mittel nur 165 Tage von der Eröffnung eines Transaktionsdatenraums bis zum Abschluss der Transaktion vergingen, waren es im ersten Halbjahr 2022 bereits 258 Tage – eine Steigerung um 58 Prozent.

Das zeigt eine aktuelle Studie mit dem Titel „Real Estate Transaction Barometer 2022“ vom Anbieter digitaler Datenräume Drooms. Dafür hat Drooms mehr als 4.000 Transaktionen der Jahre 2019 bis 2022 ausgewertet und rund 170 Immobilienprofis in ganz Europa befragt.

Besonders viel Zeit bis zum Abschluss einer Transaktion verging im deutschsprachigen Raum. Im ersten Halbjahr 2022 waren es in Deutschland, Österreich und der Schweiz 273 Tage. Ein starker Anstieg: 2019 wurden nur 167 Tage benötigt. Im Vereinigten Königreich war die Entwicklung ähnlich: Im Mittel erhöhte sich der Zeitaufwand auf 256 Tage im ersten Halbjahr 2022 (2019: 160 Tage).

Doch was ist der Grund für die zunehmende Dauer? Auch dazu haben sich die Immobilienprofis geäußert. 47 Prozent der Befragten gaben die länderspezifische und dadurch fragmentierte Regulatorik der Zielmärkte als entscheidendes Hemmnis bei länderübergreifenden Immobilieninvestments an. Der mangelnde Marktzugang und die fehlende Marktkenntnis waren für 28 Prozent entscheidend.

Eine Rolle bei der Zunahme des Zeitaufwands spielten zudem Verzögerungen durch die Corona-Pandemie. In dieser Zeit wurden viele Deals „on Hold“ gesetzt. Aktuell bringt die instabile wirtschaftliche Lage viele Käufer dazu, sich bei einer Kaufentscheidung mehr Zeit zu nehmen. So dauern Verhandlungen länger und die Verkaufsprozesse werden komplexer. Mit Risiken vor allem auf Verkäuferseite – immer mehr Käufer nutzen Verzögerungen im Verkaufsprozess, um die Preise weiter zu senken.

Eine weitere Entwicklung: Neuerdings geht es auch um sehr viel umfangreichere Dokumentationspflichten in Bezug auf den energetischen Zustand einer Immobilie und andere den großen Bereich ESG betreffende Themen: Energie-Audits, technische Bestandsaufnahmen, digitale Sammlungen von Verbrauchsdaten und CO2-Emissionen von Gebäuden – um nur einige Beispiele zu nennen, die Transaktionen komplexer und länger machen.

Schließlich ist die Preisentwicklung am Immobilienmarkt zunehmend volatil. Damit wird Zeit ein kritischer Faktor für den Investmenterfolg. In einem stetig wachsenden Markt mag das kein Problem gewesen sein, da der Zeithorizont unkritisch war. Während Verkäufer Sicherheit hatten, dass die Transaktion abgewickelt wird, freuten sich Käufer über Wertzuwächse. Im nun unsicheren Markt haben sich die Vorzeichen geändert. Einige Wochen, Monate oder gar Jahre können einen großen Unterschied sowohl für Käufer als auch Verkäufer machen.

Fest steht: Eine schnelle, vollständige und transparente Due-Diligence wird für Verkäufer und Käufer immer wichtiger für den Erfolg einer Transaktion. Der Zustand der Dokumentation wird damit zu einem entscheidenden Investment- und Zeitfaktor. Um alle Daten bei Transaktionsprozessen transparent zu machen sowie schnell und professionell präsentieren zu können, aber auch um den notwendigen Dokumentationspflichten nachkommen zu können, bedarf es vor allem einer einheitlichen Datengrundlage. Alle Stakeholder eines Investmentprozesses und auch der Immobilienverwaltung brauchen den Zugang zu den immer gleichen Daten. Abweichende Dateiformate und unterschiedliche Vertragsentwürfe sind der Todesstoß für eine schnelle und effiziente Transaktion.

Gerade in einem volatilen Marktumfeld ist die schnelle und effiziente Abwicklung wichtig: Verzögerungen können zu Preisabschlägen oder gar zum Scheitern einer Transaktion führen.

Digitale Hilfsmittel, Lösungen und Plattformen können dabei helfen, alle relevanten Informationen zu sammeln, fortlaufend zu aktualisieren und strukturiert in einer Datenbank zu speichern. Das ist aber nur möglich, wenn es entsprechende Strukturen gibt, um einheitliche Daten erheben zu können, um Investoren beispielsweise bei der Due-Diligence-Prüfung alle Nachweise wie Nachhaltigkeitsrisikobewertungen, Umweltberichte, Zertifizierungen, Gutachten und Genehmigungen präsentieren zu können und das eigene Immobilienportfolio transparent sowie mess- und vergleichbar zu machen.

Bei der internationalen Vermarktung von Assets kann auch eine integrierte Dokumentenübersetzung helfen. Diese unterstützt den Austausch zwischen internationalen Verkäufern und potenziellen Käufern während der Due-Diligence-Prüfung und der Verhandlungsphase bis hin zum Abschluss eines Deals und reduziert die Transaktionskosten und Transaktionsdauer. Dabei ist klar: Wer seine Dokumentation sauber und transparent aufstellt, wird am Ende des Tages bares Geld sparen. Ein vitaler Vorteil in diesen unruhigen Zeiten.

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