Inflationsschutz durch Immobilien? Indexmiete ist die fairste Miete

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Dr. Dr. Rainer Zitelmann

Die Inflation ist so hoch wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Und immer mehr Menschen, die eine Immobilie kaufen, nennen den Inflationsschutz als Motiv. Freilich schützen Immobilieninvestments keineswegs automatisch vor der Inflation.

Ich habe schon vor vielen Jahren, als die Inflationsraten sehr niedrig waren, viele Mietverträge indexiert. Das schien in Zeiten, in denen die Inflationsrate teilweise unter zwei Prozent lag, keine gute Idee zu sein. Jetzt zahlt sich die Idee jedoch aus.

Viele Vermieter wissen nicht einmal, dass es möglich ist, auch die Mieten von Wohnungsmietverträgen an die Inflationsrate zu koppeln (wie das bei Gewerbemietverträgen oft üblich ist). Die Indexmiete ist eine Form der Mietpreisgestaltung, die im Mietvertrag für Gewerbe, aber auch für Wohnraum vereinbart werden kann. Nach § 557b BGB legt die Indexmiete fest, dass der Mietpreis an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und orientiert sich an den Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in Deutschland.

Insoweit ist das Prinzip ein Ähnliches wie bei inflationsindexierten Anleihen.

Freilich wird es immer schwerer werden, Mieter davon zu überzeugen, einen Mietvertrag zu unterschreiben, bei dem sich die Miete automatisch mit der Inflation erhöht. Solange die Inflationsraten niedrig waren, hatten damit die wenigsten Mieter ein Problem. Das dürfte jetzt anders werden.

Ich finde jedoch die Indexmiete für beide Seiten fair: Die Miete steigt zwar nominal an, aber da sie nicht stärker als die Inflationsrate steigen kann, bleibt sie real, also unter Berücksichtigung der Inflation gleich.

Das trifft zumindest dann zu, wenn man der Meinung ist, dass der offizielle Verbraucherpreisindex die Inflation richtig abbildet. Das wird immer wieder bezweifelt und es wird teilweise sogar behauptet, die Inflation sei in Wahrheit doppelt so hoch. Auch wenn manche Kritikpunkte berechtigt sind, so halte ich diese Kritik insgesamt für übertrieben. Vor allem aber: Was ist die Alternative? Der Vermieter wird schwerlich mit einer anderen Mietvertragsgestaltung einen besseren Inflationsschutz finden.

Freilich ist die Indexmiete nicht in jedem Fall richtig. Sollten Sie in vorhersehbarer Zeit eine Modernisierung beabsichtigen, ist sie nicht zu empfehlen, denn wenn bei Vertragsschluss eine Indexmiete vereinbart wurde, darf der Vermieter die Miete auch nur aus diesem Grund erhöhen. Weitere Mieterhöhungen, zum Beispiel wegen einer Modernisierung oder zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete, sind nicht zulässig. Einzige Ausnahme: Wenn der Vermieter gesetzlich zu einer Modernisierung verpflichtet ist (beispielsweise zur Erneuerung der Heizung wegen verschärfter Abgasvorschriften), darf er die Miete trotz Indexmiete zusätzlich erhöhen.

Eine Indexmiete empfiehlt sich vor allem dann, wenn Sie befürchten, dass die Inflationsraten in den nächsten Jahren noch weiter steigen könnten. Derzeit spricht vieles dafür. Was ist, wenn die Inflationsrate extrem ansteigen sollte – vielleicht sogar so hoch wie bei einer Hyperinflation? Stellt auch dann die Indexmiete einen Schutz dar? Manchmal wird folgende Meinung vertreten: Wenn eine Erhöhung durch einen Indexmietvertrag so hoch ausfällt, dass die zukünftige Miete 50 Prozent oder höher über der Vergleichsmiete liegt, könnte dies als Mietwucher eingestuft werden und wäre damit unzulässig.​

Gegen diese Meinung spricht indes, dass das – heute noch – für den Mietwucher wichtige Tatbestandsmerkmal, dass der Vermieter absichtlich eine wirtschaftliche Zwangslage des Mieters ausgenutzt hat, nicht gegeben wäre. Einem Vermieter, der etwa in Zeiten moderater Inflationsraten einen Indexmietvertrag abgeschlossen hat, kann man schwerlich unterstellen, es sei seine Absicht gewesen (wenn es einige Jahre später zu extremer Geldentwertung kommen sollte, die dann zu einem Mietanstieg von mehr als 50 Prozent oberhalb der Vergleichsmiete führt), die Zwangslage des Mieters auszunutzen. Vorsicht ist jedoch geboten: SPD und Grüne wollen bekanntlich das Mietwucher-Gesetz so ändern, dass das Ausnutzen einer Zwangslage nicht mehr erforderlich ist. Sollte das Gesetz auf diese Weise geändert werden, dann würde bei extremen Inflationsraten ein Indexmietvertrag nichts nutzen.

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