Inflationssichere Mietverträge

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Dr. Dr. Rainer Zitelmann
Dr. Rainer Zitelmann

Viele Immobilieneigentümer werden nach der Veröffentlichung des letzten Berliner Mietspiegels versucht haben, die Mieten anzuheben. In der Praxis ist dies jedoch komplizierter, als man denken sollte. Denn es genügt nicht, dem Mieter einen Brief zu schreiben und ihm mitzuteilen, dass die Miete nun gemäß dem neuen Mietspiegel angepasst wird.

Vielmehr müssen förmliche Mieterhöhungs-verlangen an die Mieter gerichtet werden und die ausdrückliche Zustimmung der Mieter zur Mieterhöhung eingeholt werden. Meine Erfahrung als Vermieter: Nicht selten reagieren die Mieter auf entsprechende Schreiben gar nicht oder erst nach mehrfacher Erinnerung. Manche Mieter verweigern die Zustimmung auch gänzlich, andere wiederum stimmen nur teilweise zu. Diese Teilzustimmung ist manchmal berechtigt, manchmal nicht – dies muss dann in jedem Einzelfall geprüft werden.

Ohne die Zustimmung des Mieters – zu deren schriftlicher Abgabe aufzufordern ist – kann die Miete jedoch nicht erhöht werden. Im Zweifel muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Das ist jedoch aufwändig, kostet zunächst einmal Zeit und Geld und belastet natürlich auch das Verhältnis zum Mieter. Den meisten Vermietern ist – so wie mir – daran gelegen, ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern zu pflegen.

Andererseits müssen die Mieten von Zeit zu Zeit angepasst werden, denn allein die laufende Geldentwertung sorgt ansonsten dafür, dass die Miete wirtschaftlich betrachtet sinkt – auch wenn sie betragsmäßig gleich hoch bleibt.

Ich finde, die für Mieter und Vermieter fairste Lösung sind Mietverträge, bei denen die Steigerung der Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten, also an die Inflationsrate, angepasst ist. So etwas nennt man Indexierung. Bei Büroimmobilien sind solche „Index-klauseln“ ohnehin üblich, bei Wohnungsmietverträgen sind sie dagegen noch die Ausnahme. Viele Vermieter wissen nicht einmal, dass es auch bei Wohnungen möglich ist, Verträge mit Inflationsindexierung abzuschließen.

Dabei sind dies die fairsten Verträge für beide Seiten: Der Mieter kann sicher sein, dass die Miete nicht stärker steigt als die Inflation. Während normalerweise eine Erhöhung von 20 Prozent in drei Jahren möglich ist, kann der Vermieter auch bei einer starken Veränderung des Mietspiegels die Miete bei einem indexierten Vertrag nicht in dem ansonsten im Rahmen der Kappungsgrenze möglichen Maß anpassen. Damit gewinnt der Mieter Sicherheit.

Der Immobilieneigentümer hingegen macht seine Investition in ein Mehrfamilienhaus inflationssicher. Und vor allem spart er sich die oben beschriebenen aufwändigen Mieterhöhungs-Bitten, er muss dem Mieter nicht mehr hinterherrennen, um ihn zur Zustimmung zu bewegen, weil die Mietanpassung automatisch Jahr für Jahr erfolgt.

Es ist eine Überlegung, ob einem als Vermieter dieser Vorteil nicht auch einen Verzicht auf eine aktuell an sich mögliche größere Erhöhung nach dem veränderten Berliner Mietspiegel wert ist. In manchen Fällen kann es für beide Seiten sinnvoll sein, dass der Vermieter jetzt darauf verzichtet, die an sich möglichen Mieterhöhungspotenziale auszuschöpfen, sich dafür jedoch mit dem Mieter über eine Umstellung des Mietvertrages mit einer Indexklausel einigt. Wer als Vermieter langfristig denkt, für den kann ein solcher Verzicht auf die Ausschöpfung der Mieterhöhungspotenziale sinnvoll sein.

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