Investition in den neuen Sanierungsgebieten

Newsletter Posts / Berlin - Nachrichten

Jürgen Michael Schick
Jürgen Michael Schick

Im vergangenen Jahr hat der Berliner Senat in sieben Kiezen neue Sanierungsgebiete beschlossen. In den sozial benachteiligten Bereichen sollen über zehn beziehungsweise 15 Jahre 216 Millionen Euro öffentliche Gelder investiert werden. Für Immobilieninvestoren bringen die neuen Sanierungsgebiete Chancen und Risiken gleichermaßen. Die Grundstückskaufverträge und die Bestellung der Grundschulden müssen durch die Sanierungsbehörden genehmigt werden. Dafür warten auf Erwerber, die Baumaßnahmen vorhaben, große steuerliche Vorteile. Viele Hauseigentümer wissen jedoch heute noch gar nicht, dass ihr Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt. Vor wenigen Tagen haben wir ein größeres Zinshaus in der Nähe der Karl-Marx-Straße in Berlin-Neukölln beurkundet, wo es noch gar keine Eintragung im Grundbuch gab. Die Sanierungsvermerke werden erst allmählich in die Bestandsverzeichnisse der jeweiligen Grundbücher eingetragen. Bei einem Verkauf ist daher aktuell zu beachten, dass der Sanierungsvermerk im Grundbuch nicht konstitutiv ist, d.h. dass die sanierungsrechtliche Genehmigung des Vertrages auch dann zu beachten ist, wenn noch keine Eintragung im Grundbuch erfolgt ist. Makler und Notar müssen dementsprechend die Sanierungssatzung und die Lage des entsprechenden Kaufgrundstücks kennen.

Die neuen Sanierungsgebiete liegen überwiegend in den alten Westbezirken der Stadt, rund um die Turmstraße in Tiergarten, um die Müllerstraße in Wedding und die nördliche Luisenstadt in Mitte, die südliche Friedrichstadt in Friedrichshain-Kreuzberg, die Wilhelmstadt in Spandau, um die Gegend der Karl-Marx-Straße/Sonnenallee in Neukölln und um die Frankfurter Allee Nord in Lichtenberg. In den Gebieten leben insgesamt knapp 75.000 Menschen. Betroffen sind 2.535 Grundstücke. Ziele seien eine bessere Lebensqualität für die Bewohner und Anreize für private Investitionen, so die Berliner Stadtregierung.

In dem Gebiet Turmstraße in Tiergarten zum Beispiel wären qualitative Defizite der Einzelhandelsstruktur und ein hoher Erneuerungsbedarf des öffentlichen Raums die Hauptprobleme. Als schwierig gilt die Schließung des Hertie-Kaufhauses, die planerische Unsicherheit der Woolworth-Filialen und die schlechten Sport- und Jugendfreizeiteinrichten. Um diese Aufgaben zu bewältigen, werden vor allem Bundesmittel investiert. Zudem soll die sogenannte „Stadterneuerungspraxis“ von der Kooperation von Land und Sanierungsbeteiligten geprägt sein.

Für Investoren bieten sich bei einem Kauf erhebliche steuerliche Vorteile. Wenn das Gebäude in einem Sanierungsgebiet liegt, kann der Erwerber dafür die erhöhte Absetzung nach § 7h EStG in Anspruch nehmen. Diese beträgt bei vermieteten Immobilien in den ersten acht Jahren neun Prozent der Baukosten und in den folgenden vier Jahren jeweils vier Prozent. Die Steuervergünstigung kann jedoch nur in Anspruch genommen werden, wenn der Investor durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde – in Berlin sind das die Bezirksämter – nachweist, dass die Baumaßnahme zuvor mit der Sanierungs-stelle vertraglich vereinbart wurde. Schon der geplante Ausbau eines Dachrohlings zu einer Dachgeschosswohnung kann dabei zu einer langen Diskussion mit der Sanierungsverwaltungsstelle führen. Wie lange gelten die neuen Sanierungsgebiete? In fünf der sieben Gebiete wird für die Sanierungsdurchführung eine Dauer von 15 Jahren angesetzt, in zwei Sanierungsgebieten gelten zehn Jahre als angemessen. Wenn die Sanierungsgebiete danach wieder aufgehoben werden, werden die Eigentümer zu einer Ausgleichsabgabe herangezogen. Dadurch soll die sanierungsbedingte Steigerung des Bodenwerts abgeschöpft werden. Wertsteigerungen des Grundstücks dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Zu zahlen ist die Ausgleichsabgabe von demjenigen, der zum Zeitpunkt der Aufhebung des Sanierungsgebietes als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, die Ausgleichsabgabe vorzeitig abzulösen, wozu eine entsprechende Vereinbarung mit dem Bezirksamt notwendig ist, die das aufwendige Verwaltungsverfahren erspart und die Zahlung beschleunigt. In diesen Fällen wird nur eine überschlägige Wertermittlung vorgenommen. Die vorzeitige Zahlung kann für Grundstücksbesitzer interessant sein, weil sie dafür mit einer angemessenen Abzinsung belohnt werden. Insgesamt werden die betroffenen Kieze in den nächsten Monaten eine deutliche Nachfragesteigerung erfahren. Die Aufwertungstendenzen, die bereits vielerorts in Berlin zu spüren sind, werden in den neuen Sanierungsbieten noch schneller zu registrieren sein. Käufer sollten die von ihnen beauftragten Makler, Verwalter und Anwälte nach ihrer Expertise im Umgang mit den Sanierungsbehörden befragen und entsprechend auswählen.

Die Wohnungskäufer von morgen
Beiträge
Von Daniel Preis, CSO Domicil Real Estate AG
mehr...

6. September 2021
Was auf Hauseigentümer zukommt
Beiträge
Ein Interview mit Jakob Mähren, CEO der Mähren AG
mehr...

6. September 2021
Von einer Inflation könnten Immobilieninvestoren sogar profitieren
Beiträge
Von Tomasz Dukala, Board Member, EPH European Property Holdings
mehr...

6. September 2021