Jeder Kiez ist anders

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Marcus Buder, Leiter Geschäftsbereich Gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse

Ist das Rad am Berliner Wohnimmobilienmarkt bald überdreht? Je länger die jahrelange Boomphase andauert, desto häufiger ist diese Frage zu hören. Schließlich sind Kaufpreise und Wohnungsmieten in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich, mitunter sogar zweistellig gestiegen. Das starke Wachstum ging sowohl auf einen Berlin-bezogenen Boom als auch auf den preislichen Abstand gegenüber den übrigen deutschen A-Städten zurück – von anderen europäischen Metropolen ganz zu schweigen. Dieser Abstand ist nun deutlich kleiner geworden. Da ist es nur logisch, dass auch die Wachstumsdynamik leicht nachlässt.

Bleibt die Frage, ob damit schon das Ende der Berlin-Story, eine Trendumkehr eingeläutet wird. Der „Forschung + Beratung-Wohn-Index“ konstatierte für das erste Quartal 2019 einen Rückgang der durchschnittlichen Angebotsmieten im Berliner Wohnungsmarkt um 1,7 Prozent. Nach Jahren des Anstiegs ist dieser Rückgang zwar bemerkenswert, sollte aber noch nicht überbewertet werden: Er bezog sich nur auf den Vergleich zum Vorquartal – also zum vierten Quartal 2018 – und nicht zum Vorjahresquartal. Auf Zwölf-Monats-Sicht verzeichnete der Index immer noch einen Anstieg um 5,7 Prozent.

Laut neuem Berliner Mietspiegel ist die durchschnittliche Nettokaltmiete im vergangenen Jahr weiter gestiegen, auch wenn sich das Wachstum halbiert hat. Demnach liegt die Miete im Durchschnitt noch unter sieben Euro. Bei den Preisen für Eigentumswohnungen verlangsamt sich das Wachstum ebenfalls, betrug laut jüngstem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin zuletzt jedoch noch immer 13 Prozent. Berlin wird langfristig gesehen ein spannender Wohnungsmarkt bleiben, hauptsächlich aus zwei Gründen.

Erstens ist und bleibt Berlin ein Einwohnermagnet mit einem einzigartigen Kultur- und Freizeitangebot, vielfältigen Bildungsmöglichkeiten und immer größeren wirtschaftlichen Perspektiven. Jahr für Jahr kommen 30.000 bis 40.000 Neuberliner in die Hauptstadt. Und die gewinnt sogar noch an Anziehungskraft: Die Ansiedlung des Deutschen Internet-Instituts, einer Niederlassung der Oxford University und das Millionenprojekt Siemensstadt 2.0 sind dafür aktuelle Beispiele. Zweitens wird es der Größe und Vielfalt Berlins nicht gerecht, nur von „dem“ Berliner Wohnungsmarkt zu sprechen.

Tatsächlich werden nun in der einen oder anderen Lage übersteigerte Preise – speziell in Milieuschutzgebieten – nach unten korrigiert. Parallel dazu rücken immer wieder neue Mikrolagen ins Rampenlicht von Mietern und Investoren. Diese Entwicklungen halten den Gesamtmarkt im Gleichgewicht. Ein Kiez, der vor Kurzem noch ein Schattendasein fristete, kann sich in kürzester Zeit zu einem angesagten Trendviertel entwickeln. Zudem gibt es auch unterhalb des Radars der breiten Öffentlichkeit – zum Beispiel außerhalb des S-Bahn-Rings – sehr attraktive Wohnlagen mit relativ überschaubaren Wohnungsmieten und Kaufpreisen, die selbst Vermietern noch vergleichsweise auskömmliche Renditen ermöglichen. Um diese Trendviertel von morgen oder die unterschätzten Randlagen zu erkennen, braucht man vor allem eines: lokales Know-how.

Diese Vor-Ort-Kompetenz ist auch für erfolgreiche Immobilienfinanzierer unverzichtbar. Geht der Plan des Kreditnehmers auf? Wird er die Zinsen über eine längere Laufzeit und unterschiedliche Marktzyklen hinweg aus den laufenden Mieterträgen zahlen und den Kredit vereinbarungsgemäß tilgen können – oder drohen im schlimmsten Fall Leerstände und Mietausfälle? Wird die Immobilie bis zum Ende der Laufzeit ihren Wert erhalten oder erhöht haben – oder wird ein späterer Verkauf nur zu einem niedrigeren Preis möglich sein? In Berlin stehen die Ampeln nach wie vor überwiegend auf Grün. Doch das Risikomanagement muss bei allen Assetklassen in der deutschen Hauptstadt – wie bei jeder Kreditvergabe – genau hinsehen und jeden Einzelfall individuell bewerten.


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