Käufer müssen genau hinsehen
Im August wurden in Berlin Tempelhof-Schöneberg zwei neue Milieuschutzgebiete eingerichtet. Im gesamten Stadtgebiet gibt es somit 20 Bereiche, in denen die ansässige Bevölkerung durch den Erlass der Erhaltungssatzung vor Verdrängung aus ihren Kiezen geschützt werden soll. Aber ist Milieuschutz wirklich ein effektives Mittel gegen steigende Mieten? Nein, meint Axel Dyroff, Anwalt in der Kanzlei Schultz und Seldeneck. Was er für die kommenden Jahre vom Milieuschutz in der Hauptstadt erwartet und worauf Käufer und Eigentümer achten sollten, verrät er im Interview.
Wie schätzen Sie die künftige Entwicklung des Milieuschutzes in Berlin ein?
Es ist damit zu rechnen, dass die Bezirke weitere Milieuschutzgebiete festlegen. Dabei ist bemerkenswert, dass das nicht nur die „klassischen“ Bezirke wie Pankow oder Friedrichshain-Kreuzberg betreffen wird, die schon über umfangreiche Milieuschutzgebiete verfügen. Auch „neue“ Bezirke wie zum Beispiel Tempelhof-Schöneberg sind betroffen: Der Bezirk hat erst vor Kurzem zwei Aufstellungsbeschlüsse für entsprechende Verordnungen gefasst.
Wie bewerten Sie die einzelnen Maßnahmen des Milieuschutzes?
Ich halte es für völlig nachvollziehbar und systemkonform, dass in einem Milieuschutzgebiet grundsätzlich die Umwandlung von Wohnungen zu Gewerbeflächen verhindert wird. Bedenken habe ich allerdings gegen die momentan sehr rigide Ablehnungspraxis bei Grundrissänderungen und Wohnungszusammenlegungen. Es muss auch im Milieuschutzgebiet ausreichend familiengerechten Wohnraum geben. Ich kann dem Gesetz jedenfalls nichts Gegenteiliges entnehmen.
Was bedeutet die Erhaltungssatzung für Immobilieneigentümer? Worauf müssen sich Käufer einstellen?
Konkret bedeutet eine Erhaltungssatzung beziehungsweise -verordnung zunächst, dass bauliche Maßnahmen, einschließlich Nutzungsänderungen, einer Genehmigung bedürfen, auch wenn sie bauordnungsrechtlich genehmigungsfrei sind. Wichtig ist hierbei, dass es verschiedene Unterarten von Erhaltungsgebieten gibt. Die sogenannten Milieuschutzgebiete sind eine davon. Von der Art des Erhaltungsgebietes hängt es dann ab, unter welchen Voraussetzungen eine Genehmigung erteilt wird. Immobilieneigentümer und Käufer müssen genau hinsehen.
Was spricht aus Ihrer Sicht für oder gegen die Erhaltungssatzung?
Für die Erhaltungssatzung – beziehungsweise in Berlin: Erhaltungsverordnung – spricht, dass sie ein im Baugesetzbuch geregeltes Instrument ist. Ihre grundsätzliche Zulässigkeit und Eignung bei bestimmten, sorgfältig zu prüfenden, städtebaulichen Befunden ist unstreitig. Als flächendeckende Pauschalwaffe gegen steigende Mieten ist dieses Instrument aber weder gedacht noch tauglich.
