Kaufen, bevor gebaut wird?

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Hans-Joachim Lehmann, Geschäftsführer Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH

Projektentwicklungen werden immer begehrter. Kein Wunder, das Angebot auf dem Immobilienmarkt ist knapp, die Nachfrage hoch. Anleger verschieben ihre Investitionsentscheidung deshalb zunehmend nach vorn, erwerben neu errichtete Objekte nicht erst nach der Fertigstellung, sondern bereits sehr früh in der Projektphase. Das hat Charme, denn so lassen sich Objekte in begehrter Lage frühzeitig für das eigene Portfolio sichern. Verlockend, aber durchaus tückisch.

Es gibt zwei Möglichkeiten eines solchen Forward Deals: einen Forward Purchase und das Forward Funding. Beim Forward Purchase wird zwar der Erwerb der Projektentwicklung bereits frühzeitig vereinbart, doch bezahlt wird erst, nachdem das Objekt fertiggestellt und von den Mietern abgenommen ist. Das verringert das Risiko für den Investor, schließlich muss er während der Bauphase, in der immer etwas schiefgehen kann, noch kein Geld in die Hand nehmen. Das muss er erst, wenn das Projekt erfolgreich abgeschlossen ist.

Trotzdem wird die Anlageform Forward Funding immer beliebter. Dabei erwirbt und finanziert der Investor eine Projektentwicklung bereits vor Fertigstellung des Objekts. Er investiert also schon vor Baubeginn beziehungsweise währenddessen sein Kapital. Was klingt wie ein Nachteil und ein erhöhtes Risiko, betrachten gerade institutionelle Investoren eher als Vorteil – denn dadurch können sie frühzeitig ihre liquiden Mittel allokieren und verzinsen. Im Niedrigzinsumfeld ist das für viele Anleger eine bessere Option, als zu warten, bis die Projektentwicklung fertiggestellt ist.

Zudem setzen Investoren beim Forward Funding auf eine kleine Risikoprämie in Form eines vergünstigten Kaufpreises. Tatsächlich aber sind die Risikoabschläge für Forward Fundings bereits stark geschmolzen, insbesondere wenn – und das ist der Standardfall – sich der Investor gegen die Risiken absichert. So übernehmen Investoren Projektentwicklungen in der Regel erst, wenn das Baurecht gesichert ist und das Objekt bereits Vorvermietung vorweisen kann. Das schützt den Investor vor unerwartetem Ärger mit den Baubehörden und verringert das Vermietungsrisiko. Üblicherweise bleibt das Kostenrisiko außerdem beim Projektentwickler: Wird der Bau teurer als veranschlagt, geht das auf seinen Gewinn, nicht auf den des Investors.

Trotzdem kann für den Investor bei einem Forward Funding noch einiges schieflaufen. Eine Baustelle ist schließlich nie zu 100 Prozent planungssicher. Zum Beispiel kann der Generalunternehmer, der die Baudurchführung übernommen hat, insolvent werden, was die Bauarbeiten erheblich verzögert. Gut deshalb, wenn ein Investor im Bereich Projektentwicklung bereits eigene Erfahrungen gemacht oder einen Partner hat, der entsprechende Expertise vorweisen kann.

Die Größe von Forward Deals ist vielfältig. Sie sind beliebt bei institutionellen Investoren, die trotz des knappen Angebots nicht auf Core-Objekte verzichten wollen und deshalb immer häufiger die Möglichkeit ergreifen, Projektentwicklungen zu erwerben. Aber auch kleinere Entwicklungen finden ihre Abnehmer bei Family Offices.

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