Lebendiger Markt – von Blasenbildung keine Spur

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Jürgen Michael Schick

Der Miethäusermarkt ist leergefegt, die Preise sind sprunghaft angestiegen, die Renditen sinken rapide. Zeitungsberichte über die Flucht der Anleger in Sachwerte enthalten in Teilen spektakuläre Beschreibungen des Zinshausmarktes in Deutschland. Sicherlich gibt es Städte, in denen die ohnehin geringe Zahl der Transaktionen durch die gestiegene Nachfrage zu echten Preissprüngen geführt hat.

In München und Hamburg werden seit jeher nur etwa 25 Prozent so viele Kauffälle gezählt wie in Berlin. Dabei sind Hamburg und München als zweit- und drittgrößte Städte Deutschlands keineswegs nur ein Viertel so groß wie Berlin. Während Marktbeobachter und Dienstleister in beiden Städten von akutem Objektmangel berichten, sieht die Marktlage in Berlin anders aus. Auch in der deutschen Hauptstadt übertrifft die Nachfrage in vielen Segmenten das Angebot. Kleinvolumige Objekte in guten City-Quartieren sind naturgemäß von einer Vielzahl von Anlegern gefragt und daher schwer zu finden. Echte Core-Immobilien in Top-Lagen sind durchaus rar. Aber bei mehr als 1.600 Transaktionen im Miethausmarkt und bei einem Transaktionsvolumen von über 3 Milliarden Euro ist der Markt in Berlin deutlich liquider und fungibler als die Zinshausmärkte in anderen Städten.

Preissteigerungen – Spiegelbild der Nachfrage

Lohnt sich der Erwerb eines Hauses im Sommer 2011 oder sind die Preise inzwischen zu hoch? Jüngst habe ich von einem Journalisten gelesen, die Preise wären in zwei Jahren um 50 Prozent gestiegen. Für alle, die Immobilieneigentum haben, wäre das eine sensationelle Nachricht. Dann würde das Haus, das kürzlich noch das 16fache gekostet hat, heute für das 24fache über den Ladentisch gehen. Davon träumen nicht einmal die kühnsten Optimisten. Richtig ist vielmehr, dass Zinshäuser, die vor zwei Jahren mit der 16fachen Jahresmiete bewertet wurden, heute zum Beispiel für das 18fache gehandelt werden. Das entspricht einer Steigerung von 12,5 Prozent. Preissteigerungen in dieser Größenordnung sind allenthalben zu beobachten. Damit werden heute auch Objekte gehandelt, für die sich vor zwei oder drei Jahren möglicherweise nicht automatisch genügend Interessenten gefunden hätten. Preissteigerungen in dieser Höhe sind ein gutes Spiegelbild der gestiegenen Nachfrage von Käufern aus Berlin und von außerhalb.

Berliner – einst Verkäufer, heute Käufer

Übrigens ist es für die Bewertung des Marktes nicht unwichtig festzustellen, dass auch die Berliner in einer nennenswerten Vielzahl wieder Objekte in ihrer Stadt kaufen. Im Boom der angelsächsischen Miethaushausse 2004/2005 gehörten die Berliner zu den Verkäufern. Jetzt erwerben auch die, die hier leben und die Stadt und ihre Entwicklung tagtäglich sehen und erfahren. Teilweise werden zur Marktbeschreibung auch die Quadratmeterpreise heute mit denen der Vergangenheit verglichen. Das Problem dabei ist, dass, wenn Objekte in besseren Lagen vermehrt nachgefragt werden, die Quadratmeterpreise in der Summe automatisch höher sind, ohne dass es eine echte Preissteigerung geben müsste. Waren früher zahlreiche opportunistische Käufer im Markt, die günstige Bestände suchten, erwerben Investoren heute mehrheitlich lieber in mittleren und guten Lagen.

Wachsende Erträge fangen Preise auf

Preissteigerungen von 12,5 Prozent, wie in dem Beispiel oben, stehen erstmals nach Jahren stagnierender Mieten wachsenden Erträgen gegenüber. Die gestiegenen Mieten mögen nicht überall die Preissteigerungen im Einkauf kompensieren. Wenn aber die Neuvermietungsmieten seit 2009 um 7,3 Prozent berlinweit gestiegen sind, wie der IVD Berlin-Brandenburg berichtet, fangen sie die erhöhten Preise ein Stück weit wieder auf. In den verschiedenen Verwaltungsbezirken ist die Mietentwicklung naturgemäß sehr unterschiedlich. In Standardwohnlagen von Mitte sind die Mieten seit 2009 um 12,0 Prozent, in Neukölln um 13,7 Prozent und in Lichtenberg um 14,3 Prozent nach oben geklettert. In Spandau dagegen liegt die Mietdynamik im gleichen Zeitraum bei 0,0 Prozent.

Großes Interesse, aber kein Hype

Die durchschnittliche Bruttorendite eines Berliner Zinshauses liegt nach unserer Bewertung bei circa 6,7 Prozent. Abzüglich etwa eines Prozentpunktes bleibt eine Nettorendite von 5,7 Prozent. Mietsteigerungen und Wertsteigerungsphantasien sind dabei noch nicht berücksichtigt. Bei dem Risiko-Rendite-Profil in Berlin, das sich aufgrund der deutlich verbesserten Fundamentaldaten positiv verändert, ist das offensichtlich eine Verzinsung, die für viele Anleger hoch attraktiv ist. Von einem Hype oder einer Preisblase kann man angesichts dieser Werte sicherlich nicht sprechen. Eine steigende Wohnungsnachfrage und ein nur sehr langsam wachsendes Angebot sorgen für weiter sinkende Leerstandsraten und hohe Returns. Daher wird Berlin auch in den kommenden Monaten und Jahren ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren stehen.

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