Marktpsychologie

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Dr. Dr. Rainer Zitelmann
Dr. Rainer Zitelmann

Im Bereich der Aktieninvestments gibt es eine Schule („Behavioral Finance“), die sich mit den psychologischen Komponenten des Verhaltens von Investoren beschäftigt. Dieser Ansatz stellt die Emotionen der Marktteilnehmer in den Mittelpunkt und macht sie verantwortlich für Kursbewegungen an der Börse. Ein Ergebnis dieser Forschungsrichtung: Menschen handeln an den Märkten alles andere als rational. Gier, Angst oder Überheblichkeit beeinträchtigen die Wahrnehmung und Entscheidungsfindung.

Dies gilt jedoch nicht nur für den Aktienmarkt, sondern ebenso auch für den Immobilienmarkt. Am Berliner Markt lässt sich diese Entwicklung gut beobachten: Investoren fühlen sich sicherer, wenn sie das tun, was andere auch tun. Und damit kann man durchaus richtig liegen. Wer vor einigen Jahren im Prenzlauer Berg oder in Mitte gekauft hat, hat dies nicht bereut. Zu Recht galten und gelten diese Lagen als gut und zukunftsträchtig.

Gute Lagen vermitteln ebenso ein Gefühl von Sicherheit wie der Kauf von qualitativ hochwertigen Immobilien. Oft lassen sich Investoren von Preissteigerungen der Vergangenheit beeinflussen: Sind die Preise bereits stark gestiegen, geht man unbewusst davon aus, das werde auch so weitergehen. Skeptisch sind dagegen Investoren oft für Lagen, wo die Preise aus bestimmten Gründen lange Zeit stagnierten oder gar rückläufig waren.

Ich erinnere mich noch an die Zeit, als einen jeder verständnislos anschaute, wenn man zum Beispiel in Neukölln oder Wedding investierte. Aus verständlichen Gründen hatten diese Bezirke – anders als etwa Charlottenburg oder Prenzlauer Berg – keinen guten Ruf. Aber genau dies ist das Problem bei der Marktpsychologie: Investoren neigen dazu, Entwicklungen der Vergangenheit in die Zukunft fortzuschreiben und Investments, für die andere sich nicht besonders interessieren, zu meiden. Doch gerade deshalb sind diese Investments oft günstiger als jene, die populär sind.

Geld verdienen kann man vor allem dann, wenn man frühzeitig auf unpopuläre Themen setzt. Das zeigen die aktuellen Zahlen von Jones Lang LaSalle: Berliner Bestandswohnungen sind danach im vergangenen Jahr um 18,3 Prozent teurer geworden. Besonders stark gestiegen sind die Preise jedoch vor allem in den – ehemals – sehr unpopulären Lagen, nämlich in Neukölln (32 Prozent) und Treptow-Köpenick (33 Prozent).

Auch der aktuelle Marktbericht von CB Richard Ellis und GSW sollte jenen zu denken geben, die einfache Lagen gemieden haben. Der Median der von Anbietern verlangten Quadratmeterpreise bei Mehrfamilienhäusern stieg von 2011 auf 2012 um 17,4 Prozent. Besonders stark war der Anstieg jedoch gerade im unteren Marktsegment, also den zehn Prozent der am günstigsten angebotenen Mehrfamilienhäuser. Hier erhöhte sich der Angebotspreis um 56 (!!) Prozent. Zum Vergleich: Beim teuersten Zehntel der Angebote stieg der mittlere verlangte Quadratmeterpreis nur um sieben Prozent.

Es lohnt sich also bei Immobilien wie auch bei Aktien oftmals gerade bei vermeintlich wenig attraktiven und unpopulären Investments genauer und früher hinzuschauen, denn die Gewinnmöglichkeiten sind dort oftmals höher als bei Investments, von denen die Mehrheit der Marktteilnehmer begeistert ist.

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