Mehr Transparenz beim Immobilienverkauf

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Jürgen Michael Schick

Würden Sie ein Haus kaufen, in dem unlängst in weiten Bereichen des Daches Schwamm gefunden worden ist? Der „echte Hausschwamm“, also die Sorte, vor der die meisten Hausbesitzer große Sorge haben. Anlässlich einer Objektuntersuchung eines Jahrhundertwende-Miethauses in Berlin-Schöneberg wurden im Frühsommer 2010 Stichproben im Dachbereich gemacht. Das Ergebnis war schnell klar: An mehreren Stellen des nicht ausgebauten Dachgeschosses war Schwamm vorhanden. Was in einer ersten Betrachtung wie ein Fiasko für den Eigentümer klingt und nach dem vorläufigen Ende aller Verkaufsbemühungen, hat sich vor wenigen Wochen als durchaus lösbares Problem dargestellt. Um das Ergebnis vorwegzunehmen: Das Haus ist noch während der Schwamm-Sanierung, die der Verkäufer durchgeführt hat, erfolgreich veräußert worden. Dieser Verkauf ist in mehrfacher Hinsicht ein Lehrstück in Sachen Transparenz, aus dem viele Verkäufer wie Käufer lernen können.

Beauftragung eines renommierten Gutachters und einer exzellenten Fachfirma

Der private Eigentümer hat das einzig Richtige getan. Er hat von Anfang an mit offenen Karten gespielt. Und er hat sich mit Profis umgeben. Als Erstes hat er einen renommierten Schwammgutachter beauftragt, den gesamten Komplex umfangreich zu untersuchen. Bei dem Gutachter handelt es sich um eine echte Koryphäe in diesem Bereich. Das war der erste gute Schritt. Wie bei einer Herzoperation, bei der man, wenn möglich, zum besten Herzchirurgen geht und nicht zu einem unbekannten Arzt, war die Tatsache, dass der Gutachter auch bei seinen Kollegen einen tadellosen Ruf genießt, für die weitere Bearbeitung sehr hilfreich. Sein Gutachten war die Grundlage für die anschließende Sanierung des Daches. Dafür haben die Eigentümer sich um eine bauausführende Firma bemüht, die einen sehr guten Ruf als exzellente Fachfirma besitzt. Den Leistungskatalog für die Firma hat der Gutachter aufgesetzt. Auch die Abnahme der Arbeiten oblag dem sachverständigen Gutachter.

Rechtzeitige und offene Darstellung der Problematik gegenüber dem Interessenten

Während der umfangreichen Arbeiten, bei denen die oberste Geschossdecke in weiten Bereichen komplett erneuert worden ist, bot der Eigentümer an, die Baustelle in Augenschein zu nehmen. Für den Kaufinteressenten, einen erfahrenen Privatinvestor, gab es gleich zu Beginn die Information, dass das Haus Schwammbefall hat. Aufgrund der transparenten Darstellung mit dem Sachverständigengutachten und dem Leistungsverzeichnis der Fachfirma, das dem Interessenten früh zur Verfügung gestellt wurde, entschied sich dieser, das Haus trotz Schwammthematik zu prüfen. In Begleitung eines eigenen Holzgutachters fand die Begutachtung der Baustelle statt.

Für die endgültige Abnahme der Arbeiten wurde vereinbart, den käuferseitigen Sachverständigen mit einzubinden. Nach Einsicht in alle Unterlagen konnte der Kaufinteressent guten Gewissens eine Kaufentscheidung zugunsten der Immobilie treffen. Sämtliche erwähnten Unterlagen sind als Anlagen in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen worden. Wäre die Datenlage nicht so offen und professionell aufbereitet gewesen, hätte der Erwerber sicherlich deutlich zurückhaltender auf das Angebot reagiert. Die Kosten für die Sanierung des Daches beliefen sich auf einen größeren fünfstelligen Betrag. In Relation zum erzielten Kaufpreis war das eine gute Investition für die Verkäuferseite.

Auch vermeintlich komplizierte Immobilien können tolle Angebote sein

Für mich ist die professionelle Transparenz, die die Verfahrensbeteiligten hier an den Tag gelegt haben, ein sehr gutes Beispiel, wie Verkäufer zunächst problematisch erscheinende Immobilien aufbereiten sollten und wie Käufer sich durch eine sorgfältige Prüfung tolle Immobilienangebote sichern können, die andere Investoren möglicherweise von vornherein abgelehnt hätten. Die Mehrkosten für die Einschaltung von namhaften Experten hielt sich für die Beteiligten in akzeptablen Grenzen.

In der Immobilienwirtschaft wird viel von mangelnder Transparenz gesprochen. Meistens ist dabei jedoch die Makroebene gemeint. Mindestens ebenso wichtig wäre mehr Transparenz auf der Mikroebene, zum Beispiel in Form einer transparenten Aufbereitung von Verkaufsunterlagen. Es muss ja nicht gleich eine hochgestochene Verkäufer-Due-Diligence sein. Aber das Zusammensammeln aller erforderlichen Objektunterlagen sollte zu Beginn eines Verkaufsprozesses erfolgen und nicht scheibchenweise erst bei Nachfragen der Käuferseite. Vielen Eigentümern, privaten wie institutionellen, fehlt häufig das Gefühl dafür, dass man mit Offenheit viele Probleme lösen kann, bevor sie entstehen. Für Dienstleister wie uns bedeutet es, dass wir vor einem Angebot die notwendigen Unterlagen einer Immobilie einsehen. Nur so kann eine adäquate Ankaufs- oder Verkaufsberatung stattfinden. Wer als Auftraggeber den Makler zunächst nur mit ein paar kargen Informationen laufen lässt, nach dem Motto: „Eine Mieterliste muss für den Anfang doch genügen“, wird eine kompliziertere Immobilie, wie ich sie hier dargestellt habe, kaum erfolgreich veräußern können.

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