Mietspiegelmanipulationsgesetz: Gefahr für Berlin-Investoren
Die meisten Investoren am Berliner Wohnungsmarkt haben die Risiken, die von dem geplanten Mietspiegelmanipulationsgesetz ausgehen, noch nicht einmal annähernd erkannt. Dabei ist kaum ein Wohnungsmarkt von dem geplanten Gesetz so stark betroffen wie der Berliner Markt. Denn das von Justizminister Maas geplante Gesetz wirkt dort am stärksten, wo die Mieten in den vergangenen acht Jahren am stärksten gestiegen sind. Und damit ist Berlin einer der am meisten betroffenen Märkte.
Bisher fließen in die ortsübliche Vergleichsmiete alle Vertragsabschlüsse und Mieterhöhungen der vergangenen vier Jahre ein. Maas plant ein Gesetz, nach dem der Zeitraum auf acht Jahre ausgedehnt werden soll. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird also sinken, weil die niedrigen Berliner Mieten aus den Jahren 2008 und folgende künftig mit in die Berechnung einfließen. Da bei der Neuvermietung im Bestand aber nur zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden darf, führt dies dazu, dass eine Mieterhöhung wegen der Mietpreisbremse auf viele Jahre nicht mehr möglich ist. Damit wird eine negative Spirale ausgelöst: Die ortsübliche Vergleichsmiete sinkt ab und verhindert, dass die Mieten angehoben werden. Dadurch wird jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete beeinflusst und gebremst. Durch den Rückkoppelungseffekt kommt es faktisch zu einem Mietenstopp. Man mag nun einwenden, bislang habe sich die Mietpreisbremse kaum ausgewirkt. Manchmal wird sie als „Papiertiger“ bezeichnet. Durch das geplante Mietspiegelmanipulationsgesetz wird jedoch aus dem Papiertiger ein echter, sehr gefährlicher Tiger. Gefährlich jedenfalls für Investoren, die in Berlin Wohnimmobilien zu einem sehr hohen Faktor kaufen, weil sie glauben, in den kommenden Jahren könnten sie deutlich höhere Mieten erzielen.
Aktuell scheren sich viele private Vermieter nicht um die Mietpreisbremse. Aber große Wohnungsgesellschaften können sich dies natürlich nicht leisten. Früher oder später werden auch private Vermieter die gesetzlichen Vorgaben nicht ignorieren können. Dafür werden die Mietervereine und die Medien („So wehren Sie sich gegen illegale Mieterhöhungen“) mit Sicherheit sorgen.
Die von dem neuen Gesetz ausgehenden Risiken werden von den meisten Investoren ignoriert. Das ist Ausdruck einer ungesunden Entwicklung, nämlich eines gefährlichen Überoptimismus. Laut Savills stieg das Transaktionsvolumen für Wohnungspakete in Deutschland zwischen 2010 und 2015 um 673 (!!) Prozent. Zwei Drittel der Transaktionen in den Top-7-Städten fanden in Berlin statt. Aber die Investment- und Mietmärkte haben sich zunehmend entkoppelt. Und es werden nur noch positive Nachrichten wahrgenommen, so beispielsweise die zu erwartende Nachfrage durch Flüchtlinge. Negative Entwicklungen, wie etwa das Mietspiegelmanipulationsgesetz, werden dagegen verharmlost oder verdrängt. Gut ist all dies nur für denjenigen, der die Chance erkennt und nutzt, jetzt Berliner Wohnungen zu verkaufen, bevor die Mehrheit der Marktteilnehmer aufwacht.
