Nebenkosten sind keine Nebensache

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Frank Wojtalewicz, Vorstand d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG

Die Mieten bergen starken sozialen Sprengstoff, weil immer mehr Deutsche das Gefühl haben, sich adäquate Wohnungen nicht leisten zu können. „Bezahlbarer Wohnraum“ ist darum auch ein Kernthema im Koalitionsvertrag der Ampelregierung.

In der Diskussion um die Wohnkosten steht meist die Grundmiete im Vordergrund, die Nebenkosten spielen in der öffentlichen Wahrnehmung eine untergeordnete Rolle. Dabei machen sie einen relevanten Teil der gesamten Wohnkosten aus, wie eine aktuelle Studie belegt. Denn die Nebenkosten belaufen sie sich im Bundesdurchschnitt auf ein knappes Drittel, in manchen Regionen sogar die Hälfte der Grundmiete, so die Erhebung, die das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag von d.i.i. – Deutsche Invest Immobilien AG durchgeführt hat.

Die „zweite Miete“ senken

Dabei weisen die Nebenkosten ein großes Senkungspotenzial auf. Das gilt vor allem für die sogenannten warmen Betriebskosten, wozu die Aufwendungen für Heizung und Warmwasser zählen. Sie machen laut IW mehr als ein Drittel der gesamten Nebenkosten aus. Zugleich, so hat die Studie hervorgebracht, liegen diese Kosten in Wohnungen, die nach dem Jahr 2000 gebaut wurden, um fast neun Prozent niedriger als in älteren Gebäuden. Eine bessere Dämmung und moderne Haustechnik wirken sich sowohl auf den ökologischen Fußabdruck einer Wohnung als auch auf die Kosten für ihre Bewohner positiv aus.

Auch bei den „kalten Betriebskosten“ sind Einsparungen möglich. Bei Positionen wie zum Beispiel Gebäudereinigung oder Gartenpflege lassen sie sich durch Optimierung der bestehenden Versorger- und Dienstleistungsverträge realisieren. Es kann sich lohnen, zu überprüfen, ob bestimmte vergebene Leistungen überhaupt benötigt werden, und unter Umständen kann eine Neuvergabe zu geringeren Kosten führen.

Win-win-Situation für Eigentümer, Mieter und Umwelt

Im Verlauf des abgelaufenen Jahres 2021 haben die Öl- und Gaspreise bereits stark angezogen. Dieser Trend dürfte sich in den nächsten Jahren fortsetzen, darüber hinaus sorgen CO2-Abgaben für tendenziell weiter steigende Heizkosten. Damit wird die energetische Sanierung von Altbauten eine immer größere Bedeutung erhalten. Denn mit der energetischen Sanierung lassen sich die Nebenkosten erheblich senken. Die Investitionen dafür können Eigentümer mit verschiedenen Förderprogrammen von Bund, Ländern und Kommunen teilweise refinanzieren. Geringere Nebenkosten schaffen zudem Potenzial, die Kaltmiete zu erhöhen, ohne die Mieter stärker zu belasten. Nicht zuletzt steigern Sanierungen den Wiederverkaufswert des Gebäudes. Und sie verbessern die Vermietbarkeit eines Gebäudes, da potenzielle Mieter neben der Grundmiete zunehmend auch auf die Nebenkosten achten.

Die genannten Entwicklungen werden in den nächsten Jahren die Nebenkosten immer stärker in den Fokus rücken lassen. Energetische Sanierungen sind deshalb das Mittel der Wahl, um auf den zunehmenden Druck zu reagieren, den Märkte und Regulierer ausüben. Sie sorgen für eine Win-win-Situation für alle Beteiligten: Eigentümer, Mieter und nicht zuletzt die Umwelt.

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