Portfoliokäufe werden zum Risikofaktor

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Von Sascha Hertach, Vorstandsmitglied, Arbireo Capital AG

Die hohe Nachfrage professioneller Investoren nach deutschen Wohnimmobilien wurde in den vergangenen Jahren immer stärker durch große Portfoliotransaktionen bedient. Das Jahr 2021 mit seinem Rekordvolumen von 49,8 Milliarden Euro (Quelle: JLL) sticht dabei besonders heraus, ging doch mit 23,5 Milliarden Euro fast die Hälfte auf das Konto der Übernahme des Deutsche-Wohnen-Portfolios durch Vonovia. Anders als über Portfoliotransaktionen ließe sich die sechsstellige Zahl gewerblicher Wohnungskäufe pro Jahr auch gar nicht stemmen. Die Frage ist, ob Investoren damit auch die für sie beste Akquisitionsstrategie fahren. Daran habe ich so meine Zweifel.

Der Vorteil von Portfoliotransaktionen am Wohnungsmarkt liegt auf der Hand: Wohnungen sind granulare Assets. Mehrere kleine Einheiten zu einem größeren Gesamtpaket zusammenzufassen, verringert den Transaktionsaufwand. Gleichzeitig reduziert der Diversifikationseffekt die Risikoexposition des Gesamtportfolios: Das eine oder andere „faule Ei“ in diesem Korb fällt dann nicht weiter ins Gewicht und wird in Kauf genommen.

Die Gefahr von „Stranded Assets“ macht einen Strich durch die Portfoliorechnung

Doch ob diese Rechnung langfristig noch aufgeht? Die Renditekompression der vergangenen Jahre hat dafür gesorgt, dass es kaum noch Puffer für den Ausfall einzelner Objekte gibt. Jede Transaktion ist mit sehr spitzem Bleistift gerechnet, das Dreißig- oder Vierzigfache der Jahresmiete ist auch bei Portfoliotransaktionen keine Seltenheit mehr. Die Abschreibung auch nur eines einzelnen Objekts kann den Investment-Case ins Wanken bringen.

Und gerade dazu kann es immer häufiger kommen. Denn angesichts der Debatte um Nachhaltigkeit und Klimaschutz geht es nicht mehr nur um vorübergehende Mietausfälle oder Reparaturbedarf, sondern um „Stranded Assets“: Objekte, die nicht mehr den Standards von Mietern und Investoren entsprechen und deshalb nicht mehr marktgängig sind. Solche Totalausfälle sind auf Dauer kaum zu kompensieren.

Im Vorteil sind deshalb diejenigen Investoren, die sich jedes Einzelinvestment von vornherein genau ansehen und um große Portfolios mit schwer identifizierbaren Einzelrisiken einen Bogen machen. Das gilt vor allem für kleinere Transaktionsmanager. Voraussetzungen sind dabei allerdings der Marktzugang, die Vernetzung innerhalb der Branche sowie die eigene Wohnimmobilienexpertise. Der höhere Aufwand lohnt sich bei entsprechend langer Haltedauer, da er nur einmal anfällt, während die Risiken mit der Zeit steigen.

Große Investoren beziehungsweise Asset-Manager werden auch weiterhin stark auf Portfolioankäufe setzen. Notgedrungen, denn wer zu lange prüft, überlegt und feilscht, wird von der Konkurrenz in einem Bieterwettstreit schnell ausgestochen. Wohl dem, der es sich erlauben kann, eine enge und genaue Auswahl auf Einzeltransaktionsbasis zu treffen – und sich damit ein Portfolio ohne „faule Eier“ aufbauen kann.

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