Porträt: Der Norden von Tempelhof-Schöneberg – Keineswegs Durchschnitt

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Tempelhof-SchönebergAuf dem Papier präsentiert sich der Wohnungsmarkt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg durchschnittlich: Laut GSW-Wohnmarktreport 2013 liegen die durchschnittlichen Mietpreise mit 7,51 Euro je Quadratmeter nur einen Cent über dem berlinweiten Schnitt. Die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen liegen mit 1.293 Euro je Quadratmeter beziehungsweise 1.923 Euro je Quadratmeter weniger als zehn Prozent vom Schnitt in der Bundeshauptstadt entfernt. Auch die Kaufpreissteigerung um 19 Prozent für Eigentumswohnungen entspricht den 20 Prozent in Gesamtberlin.

Wer Tempelhof-Schöneberg jetzt jedoch als langweilig abtut, liegt falsch: Hier regiert nicht der Durchschnitt, sondern es treffen spannende Gegengewichte aufeinander. Im zentrumsnahen Bereich des Bezirks liegen einige der teuersten Wohngegenden Berlins, in den südlichen Ortsteilen ist dafür günstiger Wohnraum zu haben.

Es ist kein Geheimnis, dass der Berliner S-Bahnring die Miet- und Eigentumspreise beeinflusst. Faustregel: Innen teuer, außen günstig. Tatsächlich liegt der Mietendurchschnitt in diesen Quartieren Tempelhof-Schönebergs mit 8,63 Euro je Quadratmeter bereits deutlich über dem Gesamtberliner Schnitt. Aber auch diese Pauschalisierung funktioniert hier nicht: Vom westlichsten Punkt Schönebergs, dem Tauentzien nahe dem Zoologischen Garten, bis zum Gelände des ehemaligen Flughafens Tempelhof im Osten sinken die durchschnittlichen Mietpreise von 9,49 Euro auf 7,15 Euro je Quadratmeter – wohlgemerkt innerhalb des Rings. Grund genug, sich diese Quartiere einmal genauer anzusehen.

Nahe am Zentrum – Schönebergs Klassiker

An der nordwestlichen Spitze verbindet sich die Schöneberger Tauentzienstraße mit dem angrenzenden Charlottenburger Ku’damm zu Berlins Vor Vorzeige-Shoppingmeile. Mit dem weltberühmten Kaufhaus des Westens (KaDeWe) stiehlt der Schöneberger Teil dem Ku’damm aber immer noch die Schau. Dement-sprechend begehrt sind die Wohnquartiere in direkter Umgebung. Dazu gehört der Kiez am Winterfeldplatz, der in diesem Vergleich mit 9,49 Euro je Quadratmeter an der Spitze liegt.

Entlang der U-Bahn-Linie 4 bleibt es mit knapp neun Euro je Quadratmeter relativ teuer. Der historisch gestaltete Viktoria-Luise-Platz ist hier als besonders begehrtes Quartier auszumachen. Weiter bis zum Innsbrucker Platz und im gesamten Bayerischen Viertel weist der GSW-Wohnreport 2013 die Quartiere als höchste Preiskategorie aus.

Die bürgerliche Wohn tradition des Ortsteils reicht bis Anfang des 20. Jahrhunderts zurück. Intellektuelle und Künstler wie Albert Einstein und Erich Fromm wohnten hier. Ein relativ hoher Anteil Juden brachte dem Viertel den Namen „Jüdische Schweiz“ ein. Obwohl 75 Prozent der architektonisch aufwändig gestalteten Häuser im Zweiten Weltkrieg zerstört wurden, konnte sich das Viertel seinen Charme bewahren und zählt nach wie vor zu Berlins bevorzugten Wohnlagen.

Von Inseln ohne Wasser und Höfen ohne Tempel

Gerade jenseits der berühmten Potsdamer Straße mit seinen Amüsierbetrieben befindet sich die Schöneberger Insel, die im wasserlauflosen Bezirk nicht von Flüssen oder Seen begrenzt wird, sondern von den Bahntrassen der S-Bahn.

Ikonische Landmarke ist der inzwischen deutschlandweit bekannte Gasometer, von dem aus jeden Sonntag die ARD-Talkshow „Günter Jauch“ ausgestrahlt wird.

Mit dem EUREF-Campus entsteht am Gasometer ein energetisches Vorzeige-viertel. Seit 2012 nutzt die Technische Universität Berlin den Standort zur Forschung und Lehre in den Bereichen Stadtentwicklung. Zukünftig sollen sich hier branchennahe Unternehmen ansiedeln und auch Wohnungen entstehen. Ehren-sache, dass alle Neubauten nach dem LEED-Gold-Standard errichtet werden und ein klimaneutraler Betrieb angestrebt wird.

Mit 8,49 Euro je Quadratmeter liegen die Mietpreise auf der Schöneberger Insel noch knapp unter dem Schnitt der hier betrachteten Gebiete. Die Perspektiven der Insel sind dank der jungen Fernbahn-Anbindung am Bahnhof Südkreuz, dem bestehenden Autobahnanschluss und dem neuen EUREF-Entwicklungsgebiet hervorragend.

Zwischen der Schöneberger Insel und dem heutigen Tempelhofer Feld befindet sich ein besonderes Wohngebiet: die Gartenstadt Neu-Tempelhof. Die Siedlung wurde in den 20er Jahren nach sozialreformerischen Grundsätzen konzipiert. Das Straßenbild wird von einem zentralen Parkgürtel und der Bebauung mit rund 1.000 Einfamilien- und Reihenhäusern mit überwiegend eigenem Gartenanteil geprägt. Umso erstaunlicher ist, dass in dieser Lage Mietwohnungen schon für durchschnittlich 7,51 Euro je Quadratmeter zu haben sind. Dazu kommt die vorteilhafte Lage an einer der größten Grünflächen Berlins: dem Tempelhofer Feld.

Was wird aus dem Tempelhofer Feld?

Die Fliegertradition des Tempelhofer Feldes reicht bis zu den Anfängen des Flugzeugs selbst zurück. Flugpioniere wie Otto Lilienthal und die Brüder Wright testeten hier ihre Flugkonstruktionen.Masterplan Tempelhofer Feld

Fast so ambitioniert wie der damalige Traum vom Fliegen scheint es zu sein, auf dem Feld eine Nachnutzung zu entwickeln. Seit dem Ende des Flugbetriebs 2008 sind weite Teile des 300.000 Quadratmeter großen Flughafengebäudes ungenutzt und die vorgelagerte Grünfläche mit über 300 Hektar liegt überwiegend brach. Der Berliner Bausenator Michael Müller hat Anfang März 2013 unter dem Namen „Tempelhofer Freiheit“ einen Masterplan zur Entwicklung und Randbebauung des Geländes vorgelegt. Dieser ist jedoch nicht unumstritten: Prominentestes Protestprojekt ist die Initiative „100 % Tempelhofer Feld“. Diese fordert, keine Veränderungen an dem aktuellen Zustand der Freifläche vorzunehmen. Am 16. April 2013 lehnte der Berliner Senat einen Antrag der Initiative auf ein Volksbegehren ab. Nun entscheidet das Abgeordnetenhaus.

Der Masterplan sieht vor, die insgesamt fast 400 Hektar große Fläche auf 230 Hektar an den Rändern zu bebauen und entwickeln.

Am weitesten sind die Planungen für den südwestlichen Teil der heute als Park genutzten Freifläche vorangeschritten. So wurde der Neubau der Zentral- und Landesbibliothek Berlin für 270 Millionen Euro nahe dem Eingang am Tempelhofer Damm bereits beschlossen. Rund um dieses südliche Gegengewicht zum dominierenden Flughafengebäude am Nordostrand sind mehr als 1.000 Wohnungen, Gewerbeflächen, Nutzflächen für Gesundheit, Bildung und Technologie sowie verbindende Mischgebiete geplant. Die Wohnflächen sollen von den Hauptverkehrsachsen Tempelhofer Damm im Westen und Bundesautobahn A100 im Süden durch Gewerbeflächen abgeschirmt und zum Park ausgerichtet sein. Eine Brücke soll die Gebiete südlich des Feldes über die Autobahn- und Ringbahn-Trasse hinweg erschließen. An dieser Stelle könnte auch eine zusätzliche S-Bahn-Haltestelle entstehen.

Weiter östlich soll an der Grenze zum Bezirk Neukölln ein Wohnquartier mit rund 1.660 Wohnungen auf ca. 210.000 Quadratmetern Fläche entstehen. Weitere 15.000 Quadratmeter Gewerbe- und Versorgungsflächen sind vorgesehen. Die Verbindung zu den südlichen Quartieren wird über den Ausbau der bestehenden Sportanlagen und den Neubau einer Grundschule hergestellt. Zuletzt ist am Columbiadamm in Nachbarschaft zum ehemaligen Flughafengebäude eine sogenannte Potenzialfläche ausgewiesen, für die es noch keine konkreten Planungen gibt. Mit einer Bebauung ist hier nicht vor 2025 zu rechnen.

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