Porträt Pankows Norden: Aufschwung geht weiter

Newsletter Posts / Beiträge

PankowPankow hat einen stattlichen Aufstieg hinter sich: Das ehemals kleine Dorf am kleinen Fluss Panke ist heute der bevölkerungsreichste Bezirk Berlins. Seit der Gebietsreform 2001 vereint der Bezirk die ehemaligen Stadtteile Pankow, Prenzlauer Berg und Weißensee. Bei der Namensgebung setzte sich – anders als bei vielen anderen Bezirken Berlins – allein Pankow durch. Mit insgesamt 380.000 Einwohnern ist Pankow deutlich größer als die nächstgelegenen Großstädte Potsdam, Magdeburg und Rostock und würde sich in Gesamtdeutschland noch vor Bochum und Wuppertal auf Platz 15 der größten deutschen Städte einreihen.

Wie so typisch für Berlin liegen die Wurzeln des heutigen Verwaltungsbezirks Pankow nicht nur im Dorf an der Panke. Der Bezirk grenzt im Süden an die Stadtteile Mitte und Friedrichshain und bildet im Nordosten die Stadtgrenze Berlins. Neben Alt-Pankow umfasst der Bezirk zwölf weitere Ortsteile: Prenzlauer Berg, Weißensee, Blankenburg, Heinersdorf, Karow, Malchow, Blankenfelde, Buch, Französisch Buchholz, Niederschönhausen, Rosenthal und Wilhelmsruh. Vor allem die ausgedehnten Grün- und Waldflächen im Norden machen Pankow zudem zum zweitgrößten Flächenbezirk Berlins.

Spitze beim Bevölkerungswachstum und Neubau

Der Bezirk Pankow profitiert von einer positiven Wanderungsbilanz, die die Attraktivität des Bezirks unterstreicht. Zwischen 2007 und 2012 stieg die Einwohnerzahl des Gesamtbezirks Pankow um 4,9 Prozent. Das macht ihn zu Berlins am schnellsten wachsendem Bezirk. Bis 2030 rechnet die Senatsverwaltung der Stadtentwicklung Berlin in ihrer Bevölkerungsprognose mit weiter beschleunigtem Wachstum und einer Einwohnerzunahme um 16,3 Prozent. Nicht nur beim Bevölkerungswachstum ist Pankow Spitze, sondern auch in punkto NeubBürgerparkau: Laut dem GSW-Wohnmarktreport 2013 wurden im gesamten Bezirk 2011 die meisten Neubauwohnungen im Geschossbau fertiggestellt. Die Zeichen stehen gut, dass sich diese Entwicklung auch in Zukunft fortsetzen wird. Pankow liegt mit 749 Neubaugenehmigungen für den Geschosswohnungsbau knapp hinter Friedrichshain-Kreuzberg auf dem zweiten Platz.

Auf dem ersten Rang liegt Pankow dafür bei der Anzahl der Einzelprojekte. Insgesamt 41 WohnpBlick über P-Bergrojekte entfallen auf den Bezirk. Neben Prenzlauer Berg liegen die Schwerpunkte vor allem in Alt-Pankow und Weißensee. Während es sich bei der Mehrheit der Projekte um kleinere Vorhaben oder das Schließen von Baulücken handelt, sind auch zwei größere Projekte darunter: Kondor Wessels entwickelt mit den Floragärten nahe dem ehemaligen Mauerstreifen 280 Eigentums- und Mietwohnungen. Unweit davon entstehen mit dem Mendelkarree im Auftrag der städtischen Gesobau 270 Mietwohnungen. Damit liegt in Pankow laut Einschätzung der Experten der GSW im Neubau ein weitgehendes Gleichgewicht zwischen Eigentums- und Mietwohnungen vor.

Städtischer Süden, grüner Norden

Pankow ist aufgrund der großen Fläche und unterschiedlicher Verdichtungsgrade in den Ortslagen ein Bezirk mit vielen Gesichtern. Während dem innerstädtisch gelegenen Prenzlauer Berg durch eine lebendige Kunst- und Gründerszene auch in der Immobilienbranche viel Beachtung geschenkt wird, bleiben die übrigen Ortslagen oft weitgehend unbeachtet.

Jenseits des dicht Pankower Torbebauten Prenzlauer Bergs gilt Pankow als grüner Stadtbezirk und ist seit der Gründerzeit ein gefragter Rückzugsort für das Großbürgertum. Und spätestens seit Udo Lindenbergs „Sonderzug nach Pankow“ haftete dem Bezirk der Ruf des bevorzugten Refugiums für Parteifunktionäre der SED an.

Das ehemalige Zentrum des Dorfes Pankow befindet sich nördlich des Ortsteils Prenzlauer Berg und ist mit diesem durch S- und U-Bahn sowie mehreren Tram-Linien verbunden. Die Ortslage um das Rathaus, die Breite Straße und die Berliner Straße bilden das wirtschaftliche und gesellschaftliche Zentrum. In unmittelbarer Entfernung befinden sich mit dem Bürgerpark, dem Schlosspark und dem Volkspark Schönholzer Heide bereits drei größere Parks, bevor sich weiter nördlich an den Botanischen Volkspark Blankenfelde-Pankow Wiesen, Getreidefelder und feuchte Zingerwiesen anschließen. Hier befindet sich auch das letzte verbliebene Dorf Berlins, das rundherum von Feldern umgeben ist: Blankenfelde. Der gleichnamige Ortsteil stellt damit den am dünnsten besiedelten Teil Berlins dar.

In den nördlichen Ortsteilen zeugen noch einige Villen mit alter Bausubstanz und großen Grundstücken von dem Status Pankows als grünem Rückzugsort. Auch heute noch liegt in Karow, Buch und Französisch Buchholz das Einkommensniveau mit bis zu 3.000 Euro im Monat deutlich über dem Gesamtberliner Niveau.

Stadtteile mit Potenzial

Ein genauerer Blick auf die Wohnkostenquote lässt erkennen, wo die Potenziale in Pankow liegen. Während im innerstädtischen Prenzlauer Berg relativ hohe Mieten auf unterdurchschnittliche Kaufkraft treffen, ist das Verhältnis in den grünen Randlagen umgekehrt. Neben dem Prenzlauer Berg, wo die Wohnkostenquote in begehrten Lagen wie dem Helmholtzplatz bei über 35 Prozent liegt, weisen auch die zentrumsnahen Gebiete in Alt-Pankow Werte von um die 30 Prozent aus. Gleichzeitig liegen hier die Mieten mit rund acht beziehungsweise sieben Euro bereits mindestens zwei Euro niedriger als in den Quartieren innerhalb des S-Bahn-Rings.

Grün geht’s gut

GrünflächenJe grüner die Ortslagen werden, desto günstiger werden die Mietpreise, während gleichzeitig das verfügbare Monats-einkommen steigt. In den Lagen Buch/Karow, Blankenburg, Heinersdorf, Französisch Buchholz und Rosenthal /Wilhelmsruh hat der durchschnittliche Haushalt jeweils über 2.800 Euro pro Monat zur Verfügung, in Niederschönhausen knapp darunter. Die Mieten liegen dabei zwischen vergleichsweise günstigen 6,44 Euro je Quadratmeter in Karow/Buch und 7,26 Euro je Quadratmeter in Wilhelmsruh/Rosenthal. Das bedeutet gute Wohnkostenquoten von gerade mal 21 Prozent in Karow, Buch, Französisch Buchholz und Blankenburg, in Heinersdorf und Rosenthal/Wilhelmsruh etwas darüber. Besonders gefragt sind hier Villen und Einfamilienhäuser. Laut GSW-Report finden sich hier auch noch Grundstücke zum Neubau von Stadtvillen.

Weißensee sitzt akSchloss Schönhausentuell noch zwischen den Stühlen: Mit einer Wohnkostenbelastung von rund 26 Prozent bei relativ geringen Einkommen und Mieten von knapp sieben Euro je Quadratmeter konnte der Ortsteil bislang nur bedingt von seiner guten Anbindung an die Ringbahn und der direkten Nachbarschaft zu den Szenequartieren Prenzlauer Berg und Friedrichshain profitieren. Mit allein 13 geplanten Projekten in Weißensee zeichnet sich aber ein zunehmendes Interesse am Standort ab. Pankower Tor – Entwicklungschance und Streitobjekt Eine Analyse von Marktforscher GfK ergab bereits 2010, dass in Pankow die Verkaufsfläche je einer Million Euro Nachfragevolumen relativ klein ausfalle. Das deckt sich mit dem Berliner Zentrenentwicklungsplan, der 2011 feststellte, dass im Hauptzentrum Pankow als einzigem Berliner Standort hoher Entwicklungsbedarf bestehe. Der Eigentümer der Möbelhauskette „Höffner“, Kurt Krieger, möchte mit dem Großprojekt „Pankower Tor“ Abhilfe schaffen.

Mit Krieger als Hauptinvestor plant die Krieger Grundstück GmbH auf dem etwa 40 Hektar großen Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Pankow neben zwei großflächigen Möbelhäusern ein Einkaufszentrum, Wohnungen, Einzelhandelsflächen, eine Schule und öffentliche Parkanlagen.

Allerdings konnte Krieger bis heute trotz eines offen geführten Dialogs mit den Bürgern noch keinen endgültigen Entwicklungsplan vorlegen. Laut dem Werkstattbericht „Pankower Tor“ vom 31. Oktober 2012 seien die Lage und Größe eines Parks, die Option auf eine Verkehrsstraße im Norden des Geländes und die Anordnung sowie das Ausmaß von Einzelhandelsnutzungen nach wie vor strittig. Grundsätzlich scheint das Projekt mit „gesamtstädtischer Bedeutung“, wie es die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt nennt, aber nicht in Gefahr zu sein.

Projektentwicklung einer modernen Seniorenwohnanlage bei Schwerin
Immobilienangebote
Kaufpreis: 7.800.000 EUR zzgl. 5,95 % Käuferprovision (inkl. MwSt.) I Geplante Wohnfläche: ca. 2.800 m² I Baubeginn: Herbst 2021
mehr...

31. Mai 2021
Büro- und Geschäftshaus mit erheblichem Mietsteigerungspotenzial in Berlin-Lichtenberg
Immobilienangebote
Kaufpreis: 6.900.000 EUR zzgl. 5,95 % Käuferprovision (inkl. MwSt.) I Gesamtnutzfläche: 4.018 m² I JNKM: 243.672 EUR
mehr...

31. Mai 2021
Frauen als Immobilieninvestoren
Beiträge
Von Daniel Preis, CSO der Domicil Real Estate AG
mehr...

31. Mai 2021