Preisblase am Berliner Wohnungsmarkt?

In den vergangenen Wochen wurde mehrfach vor einer Preisblase am deutschen Wohnimmobilienmarkt gewarnt. So sprach die Deutsche Hypo von einer dramatischen Überhitzung der Wohnungsmärkte in den Ballungszentren. Jürgen F. Kelber, Geschäftsführer der conwert Immobilien Invest SE sowie der alt+kelber Immobiliengruppe, sieht dennoch keinerlei Gefahr für eine Blasenbildung – weder in Deutschland noch in Berlin.

Warum treffen die Warnungen vor einer Immobilienblase derzeit nicht zu?

Die Experten, die aktuell vor einer Blasenbildung warnen, warten nicht mit repräsentativen Zahlen auf. Vielmehr stützen sie ihre Thesen auf Einzelbeispiele. So ist mitunter in Berlin von Preissteigerungen für Mietshäuser in guten Lagen von bis zu 60 Prozent die Rede. Jeder Marktteilnehmer weiß jedoch, dass solche Preissteigerungen die Ausnahme und nicht die Regel sind.

Dennoch sind die durchschnittlichen Kaufpreise in Berlin in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Welche Ursachen haben diese Preissteigerungen?

Der wesentliche Grund dafür liegt in den gestiegenen Mieten. Zwar sind die Kaufpreise für Zinshäuser stärker gewachsen als die Bestandsmieten, doch ist dies keineswegs ein Beleg für eine Blasenbildung. Vielmehr sind die Immobilienpreise ein Indikator für die positiven Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer. Sie betrachten vor einer Investmententscheidung die Steigerungen bei den Neuvertragsmieten, denn diese sind für die Zukunft entscheidender als jene bei den Bestandsmieten. Höhere Neuvertragsmieten führen – wenn auch langsam – zu Änderungen im Mietspiegel. In der Erwartung, dass dadurch langfristig auch die Bestandsmieten steigen, fragen die Investoren mehr Zinshäuser nach. Die höhere Nachfrage wirkt sich wiederum auf die Einkaufsfaktoren aus.

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass höhere Kaufpreise ein Zeichen für eine zukünftig positive Entwicklung des Marktes sind und nicht unbedingt ein Indikator für eine Blasenbildung?

Das ist richtig. Nicht jede Preissteigerung bedeutet zwangsläufig eine Blasenbildung. Die These einer Blasenbildung ist dann wenig überzeugend, wenn es eindeutig nachvollziehbare Gründe für die Verteuerungen gibt – und genau das ist in Berlin der Fall. Dort ist beispielsweise die wachsende Nachfrage institutioneller Investoren nach Wohnimmobilien eine Hauptursache für die Preissteigerungen.

Warum drängen immer mehr Investoren auf den Berliner Markt?

Zum einen gilt Berlin als politischer, geistiger und kultureller Mittelpunkt Deutschlands, der immer mehr Menschen aus dem In- und Ausland anzieht. Zum anderen haben Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke ihre Investitionsstrategie geändert. Während sie in den 1990er Jahren vermehrt auf Büroinvestments setzten, investieren sie heute stärker in Wohnimmobilien. Ein Grund: Die Zahlen des DIX belegen, dass sich die Werte für Wohnobjekte deutlich besser entwickelten als jene für Büroimmobilien. Und die größere Nachfrage nach Wohnimmobilien sorgt eben für nachvollziehbare Preissteigerungen.