Schützen Immobilien vor Inflation?

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Dr. Dr. Rainer Zitelmann
Dr. Rainer Zitelmann

Fast jeden Tag kann man unterschiedliche Expertenmeinungen hören, ob mittelfristig eine Inflation drohe oder vielleicht das Gegenteil – eine Deflation. Vor allem vermögende Anleger fürchten sich vor einer Inflation. Ihr Kalkül: Die Schulden der Staaten sind so exorbitant hoch, dass sie niemals mehr zurückgezahlt werden können. Die Staaten haben letztlich nur die Alternative, dass sie die Schulden „weginflationieren“ oder eine Währungsreform durchführen. Dagegen wird manchmal eingewendet, durch die Notwendigkeit der Haushaltskonsolidierung werde das Wirtschaftswachstum stark gebremst und es drohten uns vielleicht japanische Verhältnisse, also eine lang andauernde Deflation.
Tatsächlich haben die Staaten jedoch bereits begonnen, die Gelddruckmaschinen anzuwerfen. Alle Zentralbanken – inzwischen auch die EZB – kaufen Staatsanleihen. Die Geldmenge weitet sich aus. Das wird nicht heute oder morgen zu einer Inflation führen, aber vorsichtige Anleger sollten sich auf jeden Fall auf die Möglichkeit einer solchen Entwicklung einstellen.

Staatsanleihen, Spareinlagen und ähnliche „Geldwerte“ besitzt, ist naturgemäß bei einer inflationären Entwicklung schlechter dran als die Besitzer von Sachwerten. In Frage kommen vor allem Aktien und Immobilien, aber auch Gold ist in letzter Zeit sehr beliebt.
Ich habe auch Gold gekauft, um mich gegen langfristige Inflationsrisiken und Verwerfungen an den Finanzmärkten abzusichern. Aber ich habe das schon vor fünf Jahren getan, als die Unze ein Drittel dessen kostete, was sie heute kostet. Bei einem Kurs von über 1000 Euro traue ich mich heute nicht mehr, Gold zu kaufen, sondern freue mich über die Wertsteigerung meiner bestehenden Anlagen.

Wie sieht es aber mit Betongold aus? Schützen Immobilien vor Inflation? Zwei wissenschaftliche Studien, die 2009 und 2010 erstellt wurden, geben eine Antwort. Die erste Studie stammt von dem renommierten Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Obwohl man eigentlich erwarten sollte, dass Büroimmobilien und Einzelhandelsimmobilien, bei denen die Mietverträge in der Regel Wertsicherungsklauseln (sogenannte Indexierungen) enthalten, besonders gut vor Inflation schützen, kommen die Wissenschaftler zu einem anderen Ergebnis. Gewerbeimmobilien böten nur einen eingeschränkten Inflationsschutz. „Besonders geeignet als Inflationsschutz sind finanzielle Engagements in Wohngebäuden“, so das Ergebnis der Studie. „Deren Rendite stieg im Durchschnitt über alle Länder genauso wie die Inflationsrate. War die Preissteigerung sogar höher als erwartet, kletterten die Renditen noch mehr.“
Eine Studie des Forschungsinstituts BulwienGesa aus dem Jahre 2010 zum Thema „Deutsche Immobilienwerte und Inflationsschutz“ kommt ebenfalls zu dem Ergebnis, dass am ehesten Wohnimmobilien vor Inflation schützen können.

Wenn Immobilien fremdfinanziert werden, was in der Regel der Fall ist, kommt ein weiterer positiver Effekt hinzu: die Schulden werden infolge von Inflation weniger wert. Nur im Falle einer Hyperinflation, die jedoch eher unwahrscheinlich ist, ist damit zu rechnen, dass der Staat eingreift und den Hausbesitzern einen Teil der Inflationsgewinne durch besondere Steuern wieder wegnimmt – wie dies 1924 in Deutschland geschah.

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