Sechs Wege, die Baukosten zu reduzieren

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Frank Wojtalewicz, geschäftsführender Gesellschafter der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien

Angesichts stetig steigender Baukosten wird der Neubau von so dringend benötigtem bezahlbarem Wohnraum immer schwieriger. Doch die Praxis zeigt, dass die Politik mehrere Hebel hätte, um die Baukosten effizient zu reduzieren und Wohnraum dadurch bezahlbarer zu machen.

1) Baulandkosten

Problem: Derzeit belaufen sich die Kosten je Quadratmeter Wohnungsneubau im bundesdeutschen Durchschnitt auf 3.000 Euro. Der Anteil der Kosten für Bauland beträgt dabei inzwischen mehr als ein Fünftel. Zwischen 600 und 650 Euro muss man im Durchschnitt je Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren. Das ist mehr als eine Verdoppelung in fünf bis sechs Jahren. Durch die Freigabe der riesigen brachliegenden Flächen im Staatsbesitz würde Spekulation und Teuerung umgehend beendet.

Lösung: Bund und Länder müssen mehr Bauland zur Verfügung stellen. Bauland ist ein knappes Gut und zum großen Teilen in Staatsbesitz, es wird durch zu wenige Umwandlungen zusätzlich verknappt. Viele ehemalige Industrie- und Gewerbegebiete eignen sich für den Wohnungsbau. Der Bund muss eigene Flächen aktivieren. Der Bund muss zudem Anreize schaffen, damit Länder und Kommunen ihre Flächen nicht horten, sondern für den Wohnungsbau zu Verfügung stellen.

Ersparnis: 10 Prozent der Baukosten.

2) Energetische Auflagen 

Problem: Deutschland will nachhaltig und ökologisch bauen. Doch hinter den energetischen Auflagen steckt häufig wirtschaftliches Kalkül. Neubauten müssen häufig an das Fernwärmenetz der Gemeinden angeschlossen werden. Das ist nicht sparsamer, sondern soll der Auslastung der örtlichen städtischen Energieversorger dienen. Häuser werden heute extrem gedämmt, was dazu führt, dass sie gar nicht mehr atmen können und nachträglich Luftschlitze eingebaut werden müssen.

Lösung: Die EnEV muss zielgerichtet und frei von Ideologie nachgebessert werden. Wichtiger als die pauschale Dämmerung wären z. B. Süd- und West-Ausrichtungen von Fenstern. Auch dürfen Eigentümer und Mieter nicht zusätzlich zur Kasse gebeten werden, wenn die Kommunen unter dem Vorwand der Ökologie ihre eigenen Haushalte ausbessern wollen.

Ersparnis: 4-6 Prozent der Baukosten.

3) Bauämter unterstützen

Problem: Die Bauämter sind chronisch unterbesetzt und überfordert. Immer häufiger wird zudem die eigentliche Entscheidungskompetenz der Ämter auf die Bauträger abgewälzt. Zustimmungen anderer Behörden, Zustimmungen von Nachbarn – all das müssen die Bauträger selbst einholen. Ebenso werden Auflagen von den Behörden nicht mehr gebündelt übermittelt, sondern Schritt für Schritt. Dadurch müssen Bauträger im laufenden Genehmigungs- und Vorgenehmigungsverfahren ständig nachbessern. Architekten und Planer müssen dadurch immer wieder an den Plänen Änderungen vornehmen, was weitere Kosten verursacht. Die schleppenden Freigaben von Baugenehmigungen in Kombination mit dem Horten von Bauflächen schafft weiteren Nährboden für Spekulation.

Lösung: Wir brauchen eine Vereinheitlichung und Vereinfachung von Genehmigungsverfahren und die Schaffung transparenter Voraussetzungen für die Genehmigungsfähigkeit von Anträgen. Die Bauämter müssen personell aufgestockt und die Genehmigungsprozesse vereinfacht und wieder effizienter werden. Die Bauämter müssen wieder allein für Bauanträge federführend verantwortlich sein.

Ersparnis: 2-3 Prozent der Baukosten

4) Überbordende Statik-Auflagen

Problem: Deutschland ist ein Land, das auf Sicherheit setzt. Das trifft auch für Bauauflagen bezüglich der Statik zu. Die Anforderungen werden regelmäßig erhöht. Heute benötigt man etwa weitaus mehr und dickere Sparren für die Errichtung eines Dachstuhls als noch vor 100 Jahren. Gleichzeitig werden weitaus kürzere Lebenszeiten für Wohnhäuser veranschlagt als früher. Wir bauen für die Ewigkeit, haben aber als Richtwert für die Nutzungsdauer eines Wohnhauses 80 bis 100 Jahre.

Lösung: Die statischen Anforderungen an die Errichtung von Wohnhäusern müssen sich an der Nutzungsdauer orientieren. Durch die Rücknahme überflüssiger und übertriebener Statik-Auflagen kann sowohl nachhaltiger als auch ökonomischer gebaut werden.

Ersparnis: 2-3 Prozent der Baukosten.

5) Zuschläge für Generalunternehmer

Problem: Die Zuschläge für Generalunternehmer haben sich in den vergangenen Jahren von acht Prozent auf 15 bis 18 Prozent mehr als verdoppelt. Das liegt an der Nachfrage am Markt wie auch an den steigenden Anforderungen an den GU. Die Komplexität und Vielzahl der Auflagen führt dazu, dass die Gewerke mit mehr Aufwand aufeinander abgestimmt werden müssen, dass es viel mehr Bauschritte gibt und dass die einzelnen Bauschritte zudem komplizierter geworden sind.

Lösung: Wenn die energetischen Auflagen wieder Augenmaß haben (Punkt 2), die Bauämter konstruktivere und weniger Auflagen erteilen (Punkt 3) und die Statik-Auflagen in Relation zur Lebensdauer eines Gebäudes gesetzt werden (Punkt 4), werden auch die Kosten für Generalunternehmer sinken.

Ersparnis: 5 Prozent der Baukosten

6) Wohnraumbedarf

Problem: Deutschland hat einen sehr hohen Individualwohnraumbedarf. 1990 berechnete man in Deutschland pro Person 33-35 Quadratmeter, 2018 sind es 46 Quadratmeter. Auch im sozialen Bereich ist der Wohnraumbedarf deutlich gestiegen. Rechnete man im Jahr 1991 noch mit 26 bis 28 Quadratmetern, so gehen die Wohnraumförderungsgesetze für Transferleistungsempfänger heute von 40 bis 45 Quadratmetern pro Person aus. Da der Wohnungsneubau auch die Errichtung von geförderten Wohnungen zwingend vorsieht, werden die Kosten für den Neubau durch den Statistiken zufolge steigenden Wohnraumbedarf zusätzlich in die Höhe getrieben.

Lösung: Bei der Berechnung des individuellen Wohnraumbedarfs müssen die Kosten je Quadratmeter berücksichtigt werden. Dadurch, dass man im Neubau von gefördertem Wohnungsbau weniger Wohnraum je Bewohner kalkuliert, lassen sich die Baukosten deutlich verringern.

Ersparnis: 5 Prozent

Fazit

Bei durchschnittlichen Baukosten von 3.000 Euro je Quadratmeter ergibt sich an vielen Stellen Einsparpotenzial. Durch eine ganzheitliche und kluge Wohnungsbaupolitik und die Erhöhung der bebaubaren Flächen lässt sich über ein Viertel der Baukosten einsparen.

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