So wird das Jahr 2016

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Jürgen Michael Schick, MRICS

2015 war ein gutes Jahr für den Berliner Immobilienmarkt. Und der Trend könnte sich auch in diesem Jahr weiter fortsetzen. Der Optimismus hat gute Gründe. Berlin wächst rasant weiter und der Immobilienmarkt ist – die Unterbringung ankommender Flüchtlinge noch nicht eingerechnet – von einem anhaltenden Nachfrageüberhang für Wohnimmobilien geprägt. Das mehr gebaut werden muss, um die wachsende Zahl der Berliner mit Wohnraum zu versorgen, steht außer Frage. Entscheidend ist aber vor allem das ‚Wo?‘ und ‚Wie?‘. In den Innenstadtlagen gibt es nur noch vereinzelt freie Flächen und der Senat weist bisher zu wenig Bauland aus. Eine Änderung der Baunutzungsverordnung, die Aufstockungen und Nachverdichtungen erlaubt, könnte dort dringend benötigten Wohnraum schaffen. Dazu braucht es jedoch einen Wandel in der Politik, der weg von der „Wir-schaffen-das-irgendwie-Politik“ und hin zu einer handfesten Strategie führt.

Das vergangene Jahr war von gravierenden Eingriffen der Politik in den Mietenmarkt geprägt. Es werden wohl nicht die letzten sein. Im ersten Halbjahr 2016 ist mit einem Referentenentwurf für eine zweite Mietrechtsreform zu rechnen, die unter anderem die Erstellung von Mietspiegeln deutschlandweit einheitlich regeln soll. Prinzipiell ist dagegen nichts einzuwenden, da es bisher keine verbindliche und rechtssichere Methode zur Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete und somit eines Mietspiegels gibt.

Das Problem: Mit dem Gesetz soll der Bezugszeitraum für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgedehnt werden – von aktuell vier auf zukünftig zehn Jahre. Dadurch werden mehr ältere Mietverträge in die Erstellung der Mietspiegel einfließen und die ermittelte Vergleichsmiete senken. Im Ergebnis verbirgt sich hinter der geplanten Mietrechtsreform 2.0 also nichts anderes als ein Mietspiegel-Manipulationsgesetz, das einem Mietenstopp gleichkommt. Im neuen Jahr wird sich auch herausstellen, was das Vorkaufsrecht taugt, für das es in Berlin bereits einen Präzedenzfall gibt. Mit der Regelung wollen die Bezirke mögliche Luxussanierungen verhindern, haben aufgrund ihrer prekären finanziellen Lage jedoch nicht die Mittel, um ihr Recht auszuüben. Das führt zu einer absurden Patt-Situation, da sowohl der (Zwangs-)Verkäufer als auch der Käufer ein Interesse am wirtschaftlichen Betrieb der Immobilie haben.

Positiv zu bewerten sind hingegen die Bemühungen der Bundesregierung Sonderabschreibungen für den privaten Wohnungsbau zuzulassen. Vor kurzem wurde bekannt, dass die Förderung breiter gestreut werden soll als bisher angenommen. Die Folge wäre, dass die zeitlich befristete Förderung auch für Neubauten möglich werden könnte, die in Gebieten liegen, in denen seitens der Länder Kappungsgrenzen für Mietsteigerungen eingerichtet wurden. Sofern sich Bund und Länder auf einen Entschluss einigen, soll diese Sonderabschreibung in den Jahren 2016 bis 2019 gelten. Dies könnte auch dem Berliner Markt zugutekommen, wenn die Förderung nicht auf Neubauten beschränkt wäre, deren Baukosten nicht über 2.000 Euro pro m2 liegt. Angesichts der hohen Grundstückspreise in den Innenstadtlagen und steigender Baukosten wird diese Grenze jedoch leicht überschritten.

Hinzu kommt, dass Wirtschaftsminister Gabriel unlängst erklärte, dass er eine Anhebung der linearen Abschreibung im privaten Wohnungsbau von zwei auf drei Prozent befürworte. Er sprach sich auch für ein neues, größeres Wohnungsbauprogramm für Deutschland aus. Ich kann ihm nur zustimmen. Es bleibt zu hoffen, dass sich die Vorschläge im Jahr 2016 realisieren werden.

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