Stadtteilporträt Weißensee: Eine gefragte Alternative

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Liebenswert, kleinstädtisch und dennoch urban – so beschreiben die Bewohner von Weißensee ihren Ortsteil. Im Allgemeinen lebt es sich dort ruhiger und entspannter als im angrenzenden Szeneviertel Prenzlauer Berg. Doch gerade diese Nachbarschaft trägt dazu bei, dass der einst unscheinbare Stadtteil zu neuem Leben erwacht und immer mehr Bewohner anzieht. Denn seit die Wohnungsmieten und Quadratmeterpreise in Prenzlauer Berg kontinuierlich steigen und die Wohnungen dort nicht mehr für jeden bezahlbar sind, wird Weißensee immer begehrter.

Nur wenige Schritte in die City und ins Grüne

Das Straßenbild und die Atmosphäre in Weißensee haben sich in den vergangenen Jahrzehnten grundlegend verändert. Noch in den 1970er Jahren galt Weißensee als Dorf. Entlang der Berliner Allee gab es damals eine Vielzahl an landwirtschaftlichen Betrieben und Viehstallungen. Von diesem Dasein als langweiliges Mauerblümchen ist heute im Ortsteil nichts mehr zu spüren. Denn seit der Wiedervereinigung ist das Leben eingezogen: Die verfallenen Gründerzeithäuser wurden saniert und Baulücken geschlossen. Eine Vielfalt an bunten Läden beispielsweise für Secondhand-Mode lässt sich dort nieder, Cafés und Restaurants säumen die Straßen und locken manch prominente Persönlichkeit an. Weißensee ist urban geworden – und das kommt an. Vor allem junge Familien zieht es in den aufstrebenden Stadtteil. Sie profitieren von der Einwohner Weißenseeattraktiven Lage: Auf der einen Seite leben sie nah am Zentrum der pulsierenden Hauptstadt, auf der anderen Seite brauchen sie praktisch nur den Fuß vor die Tür zu setzen und sind im Grünen. Das wachsende Interesse an Weißensee spiegelt sich auch in der Bevölkerungszahl wider. Seit 2005 steigt sie kontinuierlich an. Ein Trend, der sich in den kommenden Jahren fortsetzen wird. Einer Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zufolge ist der Bezirk Pankow, zu dem Weißensee gehört, jener Berliner Bezirk, der bis 2030 am stärksten wachsen wird. Um 12,6 Prozent soll die Bevölkerungszahl gegenüber dem Jahr 2007 zulegen. Zu den demografischen Gewinnern unter den einzelnen Ortsteilen wird auch Weißensee gehören. Das Bezirksamt Pankow prognostiziert für den Ortsteil bis 2030 eine Bevölkerungszunahme von neun Prozent.

Musik zieht durch die Straßen

In den sanierten Altbauten und den schicken Neubaugebieten finden die alteingesessenen und neuen Bewohner von Weißensee ein Zuhause. Eines der beliebtesten Wohngebiete im Ortsteil ist das Komponistenviertel. Es reicht von der Berliner Allee bis an den Jüdischen Friedhof und besteht aus mehreren Gründerzeithäusern sowie einigen Plattenbauten. Bis zu Beginn der 1950er Jahre war das Gebiet als Französisches Viertel bekannt. Die Straßen waren nach Kriegsschauplätzen des Deutsch-Französischen Krieges benannt. Nach dem Zweiten Weltkrieg erhielten die Straßenzüge neue Namen: So wurde beispielsweise aus der Elsaßstraße die Mahlerstraße und aus der Metzstraße die Gounodstraße. Statt der Erinnerung an Säbelrasseln prägen somit nun die Namen bekannter Komponisten und die Erinnerung an ihre musikalischen Werke die Straßenzüge.

Doch auch die neuen, schön klingenden Namen konnten mit den Jahren nicht mehr über die baulichen Mängel des Komponistenviertels hinwegtäuschen. Nach der Wiedervereinigung gab es bei nur 3,2 Prozent der Gebäude keinen Sanierungsbedarf. Deshalb wurde das Viertel 1994 zum Sanierungsgebiet erklärt. Im Zuge der Aufwertungsarbeiten wurden über 2.000 Wohnungen saniert und über 1.000 neue Wohnungen gebaut. Gleichzeitig wurden Freiflächen und Vorgärten neu begrünt. Von den Verbesserungen angelockt, zog es zahlreiche neue Bewohner in das Viertel. Von 1994 bis 2010 stieg die Zahl der Bewohner um 39 Prozent.

Auch wenn das Komponistenviertel 2010 offiziell aus dem Status als Sanierungsgebiet entlassen wurde, sind die Bauarbeiten noch längst nicht abgeschlossen. Bei rund 1.300 Wohnungen besteht noch immer Erneuerungsbedarf, und mehrere unbebaute Grund-stücke warten nach wie vor auf einen Käufer.

Projektentwickler nutzen Chancen

Noch in den 1980er Jahren war nicht abzusehen, wie positiv sich Weißensee entwickeln würde. Damals galt der Ortsteil als marode, die Wohnhäuser als gammelig. Entsprechend groß war der Bogen, den Bauherren und Projektentwickler direkt nach der Wiedervereinigung um Weißensee machten. Sie gingen zunächst lieber nach Mitte oder Prenzlauer Berg. Doch aufgrund des dort begrenzten Flächenangebots und der steigenden Preise erwies sich Weißensee in den vergangenen Jahren zunehmend als chancenreiche Alternative, da Flächen dort in größerer Anzahl und zu günstigeren Preisen verfügbar waren. So boten unter anderem die Grundstücke im Komponistenviertel, auf denen sich in der Vergangenheit Fabrikanlagen und Gewerbebauten befanden, Möglichkeiten für den Bau neuer Wohnungen.

Auf den Firmenflächen einer ehemaligen Gummifabrik beispielsweise befinden sich heute die „Puccini Hofgärten“. Ein Investor sanierte die denkmal-geschützten Werksgebäude auf dem 11.000 Quadratmeter großen Areal, baute diese zu Wohnzwecken um, errichtete auf den Freiflächen neue familiengerechte Wohnungen und legte darüber hinaus Grünanlagen an, um der Wohnanlage einen parkähnlichen Charakter zu geben. Als die ersten Wohnungen in den „Puccini Hofgärten“ verkauft wurden, warben die Investoren noch mit der Nähe zu Prenzlauer Berg. Heute ist das nicht mehr nötig, denn Weißensee gehört zu den begehrtesten Ortsteilen Berlins.

Günstig Wohnen

Trotz Neubauprojekten wie den „Puccini Gärten“ sind Wohnungen in Weißensee mittlerweile knapp geworden. Standen im März 2008 noch 7,4 Prozent aller Wohnungen im Ortsteil leer, ist die Leerstandsquote mittlerweile auf rund ein Prozent gesunken. Die hohe Nachfrage hat die Mieten deutlich steigen lassen. Zwischen März 2008 und März 2012 legten die Kaltmieten laut GSW-Wohnmarktreport um durchschnittlich 20 Prozent zu.

Trotz der Mietsteigerungen lässt es sich im Ortsteil Weißensee vergleichsweise günstig wohnen. Die Kaltmiete über alle Marktsegmente liegt bei 6,58 Euro pro Quadratmeter. Da die Bewohner über eine geringe Kaufkraft von durchschnittlich 2.238 Euro pro Monat verfügen, fällt die Wohnkostenquote im Vergleich der Berliner Stadtteile hoch aus. Im Durchschnitt geben die Bewohner von Weißensee ein Viertel ihres Einkommens für die Miete aus.

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