Steuerliche Erleichterungen für den Wohnungsbau

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Jürgen Michael Schick

In Deutschland werden nach wie vor zu wenige Wohnungen gebaut. Die Zahl der Neubauten steigt zwar, reicht aber noch lange nicht an die 500.000 Wohnungen heran, die jedes Jahr neu entstehen müssten, um die Nachfrage zu decken. An großen Zielen und Appellen, den Wohnungsbau voranzutreiben, herrscht deshalb auch alles andere als Mangelware. Es gibt zahlreiche Forderungen, die eine Beschleunigung der Genehmigungsverfahren und mehr Baulandbereitstellung seitens der Kommunen verlangen. Das ist alles richtig und wichtig, aber nicht ausreichend.

Es stimmt: Ohne Bauland oder die Möglichkeit, Gebäude aufzustocken, können Investoren keine neuen Wohnungen errichten. Ohne gewisse Anreize wollen es viele aber auch gar nicht. Deshalb werden steuerliche Erleichterungen nötig sein, wenn die Beschleunigung des Wohnungsbaus wirklich ernsthaft angegangen werden soll. Dafür gäbe es einige effektive, aber wenig bekannte Instrumente.

Eine Förderung über die Einkommensteuer. Für den Neubau von Wohnungen könnte man die Möglichkeit der degressiven Abschreibung wiedereinführen. Will man gezielter vorgehen, ließe sich die Abschreibungsmöglichkeit begrenzen, zum Beispiel nur auf solche Regionen, die einen Zuzug verzeichnen. Auch eine inhaltliche Begrenzung wäre möglich, etwa auf Wohnungen im sozialen Wohnungsbau oder mit einer Mietobergrenze von acht bis neun Euro, um gezielt die Entstehung von günstigem Wohnraum zu fördern.
Erhöhung der Normal-AfA. Das Anheben der linearen Abschreibungshöhe von derzeit zwei Prozent auf drei oder vier Prozent würde dem schnelleren Wertverzehr Rechnung tragen. Heutzutage bestehen die Herstellungskosten zu einem größeren Teil aus Kosten für technische Einrichtungen, deren Wertverzehr schneller ist als derjenige des Rohbaus.
Änderungen bei der Grunderwerbsteuer. Der Erwerb von Grund und Boden könnte von der Grunderwerbsteuer befreit werden, wenn der Käufer darauf innerhalb von fünf Jahren Wohnungen errichtet und diese zu Mieten von nicht mehr als neun Euro pro Quadratmeter vermietet.
Sinnvoll wäre auch die Freistellung des Erwerbs selbst genutzter Wohnungen von der Grunderwerbsteuer für sieben Jahre – beschränkt auf Neubauten. Die Steuersätze der Grunderwerbsteuer müssen zudem generell sinken. Vor zehn Jahren lag der Steuersatz bundesweit noch bei 3,5 Prozent, inzwischen sind es stellenweise 6,5 Prozent. Dadurch würde die Errichtung der Wohnungen zwar nicht unmittelbar gefördert. Aber der Verkauf der Wohnungen würde erleichtert, was einen Anreiz für Investoren darstellt.

Reform der Grundsteuer. Selbst genutzte Wohnungen sollten für zehn Jahre von der Grundsteuer befreit werden. Die aktuell geplante Reform der Grundsteuer wird zwar Neubauten benachteiligen, denn die Herstellungskosten sind bei Neubauten höher als bei Altbauten, sodass die sogenannten Kostenwerte höher sind. Dies wird sich aber frühestens in zehn Jahren auswirken, weil erst dann die neuen Werte zur Anwendung kommen werden.
Anpassung der Umsatzsteuer. Für grundlegende Dinge des Lebens fällt in Deutschland ein ermäßigter Umsatzsteuersatz von sieben Prozent an. Warum gehört die Errichtung von Wohnungen nicht dazu? Da der Vermieter von Wohnungen nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, ist die Umsatzsteuer beim Wohnungsbau von Relevanz.
Erleichterung der energetischen Sanierung. Für Renovierungsmaßnahmen gelten derzeit unterschiedliche Steuerregeln, je nachdem, ob die Kosten zu den Herstellungskosten gezählt werden. Passieren kann das, wenn die Sanierungskosten eine gewisse Höhe erreichen. Für Maßnahmen zur energetischen Sanierung eines Gebäudes sollten die Kosten unabhängig von ihrer Höhe auch dann als Werbungskosten sofort abzugsfähig sein, wenn sie in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden.
Solche steuerlichen Erleichterungen können dem Wohnungsneubau Schwung verleihen. Nötig wäre es, sonst wird der Wohnraummangel von Jahr zu Jahr akuter. Der Gesetzgeber weiß das, spricht darüber, appelliert und fordert – unternimmt aber nichts. Zugegeben, es bedarf Mut und Kreativität, um so ein Problem zu lösen. Und das ist sicher nichts für jedermann. Wird das Problem nicht angegangen, schlittern wir aber sehenden Auges immer weiter in die Wohnungsnot.

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