Tipp: Vor Kauf eines Mehrfamilienhauses die Mieter fragen

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Dr. Dr. Rainer Zitelmann

Wenn mich Leute fragen, worauf sie beim Kauf eines Mehrfamilienhauses achten sollen, gebe ich stets vor allem einen Ratschlag: Sprechen Sie vor dem Kauf mit möglichst vielen Mietern! Für mich war das schon immer selbstverständlich – von der ersten Wohnung an, die ich erworben habe. Niemand kennt das Haus so gut wie die Mieter. Niemand wird Ihnen so kompetent und bereitwillig die Stärken und Schwachpunkte eines Hauses erklären wie der Mieter. Eigentlich dachte ich, das sei selbstverständlich und jeder mache das so. Ich musste aber lernen, dass das nicht so ist.

Als ich Mitte der 1990er-Jahre meine erste Wohnung kaufen wollte, bestand ich darauf, mit dem Mieter zu sprechen. Es handelte sich damals um ein Steuersparprodukt (Sonder-AfA-Ost) und der Verkäufer dachte, es sei ausreichend, wenn er mir eine Tabelle mit einer Berechnung der steuerlichen Vorteile vorlegt und das Haus von außen zeigt. Der Mieter sei „ganz sicher“ – ein Richter, dessen Bonität über alle Zweifel erhaben sei. Ich bestand darauf, den Mieter persönlich zu sprechen, sonst würde ich die Wohnung nicht kaufen. Der Mieter erklärte mir, er habe sich mit seiner Frau zerstritten und sei deshalb in diese Wohnung gezogen. Derzeit seien er und seine Frau jedoch dabei, sich wieder zu versöhnen, und daher sei er optimistisch, bald wieder in das gemeinsame Haus zurückkehren zu können. Fast alle anderen Wohnungen des neu errichteten Mehrfamilienhauses waren noch unvermietet. Zudem erklärte mir der Mieter, dass er genau wisse, wann ein Zug vorbeifahre (in der Nähe waren Bahngleise), da dann ein leichtes Zittern durch die Wohnung gehe. Natürlich habe ich die Wohnung mit dem „sicheren Mieter“ nicht gekauft. Stattdessen habe ich eine andere Wohnung gekauft, die ich bis heute noch besitze.

Einige Jahre später wollte ich ein Mehrfamilienhaus kaufen. Wie immer hatte ich dem Verkäufer eine Liste vorgelegt mit Fragen zu Mängeln wie Schwamm, Feuchtigkeit, Holzbock, giftige Holzschutzmittel usw. Nein, es gebe keinerlei Probleme, meinte der Verkäufer. Als ich mit dem ersten Mieter sprach, zeigte er mir ein Buch zum Thema „Schimmelsanierung do it yourself“. Zudem zeigte er mir stolz, wie er diese Schimmelsanierung vorgenommen habe. Es stellte sich heraus, dass es überall im Haus massive Schimmelprobleme gab. An sich kein Grund, ein Haus nicht zu kaufen. Aber ich ärgere mich, wenn mir Probleme verschwiegen werden.

Ich frage die Mieter stets nach allen möglichen Dingen, zum Beispiel wie lange Wohnungen leer gestanden haben, wenn ein Mieter ausgezogen ist, ob es Lärm gibt und was ihm an seiner Wohnung besonders gut gefällt. Ich habe in vielen netten Gesprächen mit Mietern Dinge erfahren, die ich ohne diese Gespräche nie erfahren hätte. Manchmal haben mich die Informationen darin bestärkt, ein Haus zu kaufen, ein anderes Mal haben sie dazu geführt, es nicht zu kaufen. Schließlich ist manchmal auch ein nicht getätigter Kauf das beste Geschäft.

Ich habe gegenüber dem Makler stets darauf bestanden, selbst die Mieter auszuwählen, mit denen ich spreche. Ein vom Verkäufer ausgewählter „Schönredner“, der vielleicht zur Belohnung dafür noch einen 50-Euro-Schein bekommt, ist bei der Kaufentscheidung natürlich nicht hilfreich. Ich möchte eine ehrliche Auskunft über die Stärken und Schwächen eines Hauses, und mit je mehr Mietern ich spreche, desto besser wird meine Entscheidung.

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