Verkaufen angesichts sehr guter Fundamentaldaten

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Jürgen Michael Schick
Jürgen Michael Schick

Den Wert einer Immobilie bestimmt die Nachfrage, die sie bei Nutzern erfährt. Wenn es viele Käufer oder Mieter gibt, ist eine Immobilie wertvoll. Wenn die Nutzer weniger werden, schwindet der Wert eines Gebäudes. In Deutschland gibt es bekanntermaßen Wanderungsgewinner- und Wanderungsverlierer-regionen. Investoren sollten vor allem danach fragen, ob morgen oder in zehn oder 20 Jahren immer noch die gleiche Nachfrage im Markt herrscht wie heute. Für viele strukturschwache Regionen in Deutschland sehe ich das nicht. In den Metropolen, allen voran Berlin, aber auch in Städten wie Leipzig oder Hannover, ist es deutlich anders. Die Fundamentaldaten sind sehr gut und werden es augenscheinlich auch bleiben.

Stark wachsende Nachfrageseite

In Berlin gibt es heute 175.000 Haushalte mehr als im Jahr 2000. Das entspricht mindestens einer Stadt mit 300.000 Einwohnern. Das ist die sehr stark wachsende Nachfrageseite im Berliner Immobilienmarkt. Der Vergleich mit Städten dieser Größenordnung macht deutlich, was es für die deutsche Hauptstadt bedeutet, dass diese 175.000 Haushalte in den letzten Jahren alle nach einer Wohnung gesucht haben. Es ist vergleichbar mit dem kompletten Umzug der Stadt Braunschweig mit 248.867 Einwohnern an die Spree. Münster mit 279.803 Einwohnern oder Karlsruhe mit 294.761 Einwohnern bieten sich ebenso an. Erst bei diesen Größenvergleichen wird deutlich, dass es sich in Berlin um den mit Abstand größten deutschen Wohnungsmarkt handelt. Die Zuwachszahlen der Haushalte bleiben auch in den nächsten Jahren deutlich positiv. Die Senatsverwaltung rechnet bei einer zurückhaltenden Prognose mit einem Plus von 2,9 Prozent bis zum Jahr 2020.

Keine Spur von einem Neubauboom

Und was macht die Angebotsseite? Es wird zwar neu gebaut, aber deutlich weniger als vom Markt absorbiert wird. Die neuesten Zahlen machen deutlich, dass es zwar eine Aufwärtsentwicklung bei den Baugenehmigungszahlen gibt, diese aber lange nicht die wachsende Nachfrage befriedigen kann. Knapp 3.000 Wohnungen sind im ersten Halbjahr 2012 genehmigt worden. Bei rund 1,9 Millionen Wohnungen insgesamt in Berlin sind das 0,15 Prozent des Bestandes. Gebaut wird auch wieder im sogenannten Geschosswohnungsbau, also im Segment der Mehrfamilienhäuser. Hierauf entfallen circa zwei Drittel der Neu-baugenehmigungen. In Zahlen sind es 1.965 Wohnungen. Angesichts des Abgangs von Wohnungen und der im Markt oftmals vorgenommenen Zusammenlegung von Bestandswohnungen entstehen im Saldo vielleicht 1.200 neue Einheiten. Der Berliner IVD-Vorsitzende Dirk Wohltorf hat es treffend formuliert: „Ein Neubauboom sieht anders aus.“ Zudem ist nicht gesagt, dass jede genehmigte Wohnung später auch tatsächlich gebaut wird. Eine Baugenehmigung ist drei Jahre wirksam.

Verkaufen wenn alle kaufen

Die Marktzahlen sprechen eine klare Sprache. Angebot und Nachfrage machen die deutsche Hauptstadt zu einem der interessantesten Investitionsstandorte. Es gibt zahlreiche gute Gründe, hier zu investieren. Für Bestandshalter, die ihre Immobilien zum Beispiel privat länger als 10 Jahre gehalten haben, sind das die besten Aussichten für glänzende Gewinnmitnahmen. Wenn alle kaufen wollen, sollte man den Verkauf der eigenen Immobilie prüfen. Die Wahrscheinlichkeit, dass wir den historisch einmaligen Zustand aus hohen Preisen und Allzeit-Zinstief in den nächsten Jahren wieder erleben, ist nicht gerade hoch. Bei Re-Investments ist zwar das Preisniveau höher, dafür (über-) kompensieren die sehr günstigen Zinskosten die gestiegenen Einstiegspreise.

Ich werde in diesem Zusammenhang von Eigentümern oft gefragt, warum man denn veräußern sollte, zu einem Zeitpunkt, wo alle anderen kaufen wollen. Die Antwort ist relativ einfach: Wann denn sonst? Beim Dax-Stand von 10.000 Punkten würde ich eine Siemens-Aktie auch als langfristiger Anleger verkaufen.

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